EQS-Adhoc: InCity Immobilien AG: INCITY ERZIELT 2023 NACH VORLÄUFIGEN ZAHLEN EINEN KONZERNJAHRESFEHLBETRAG VON RUND EUR 6,0 MIO. SOWIE EINEN JAHRESFEHLBETRAG VON RUND EUR 9,7 MIO. IM EINZELABSCHLUSS (deutsch)

InCity Immobilien AG: INCITY ERZIELT 2023 NACH VORLÄUFIGEN ZAHLEN EINEN KONZERNJAHRESFEHLBETRAG VON RUND EUR 6,0 MIO. SOWIE EINEN JAHRESFEHLBETRAG VON RUND EUR 9,7 MIO. IM EINZELABSCHLUSS

EQS-Ad-hoc: InCity Immobilien AG / Schlagwort(e): Vorläufiges Ergebnis

InCity Immobilien AG: INCITY ERZIELT 2023 NACH VORLÄUFIGEN ZAHLEN EINEN

KONZERNJAHRESFEHLBETRAG VON RUND EUR 6,0 MIO. SOWIE EINEN JAHRESFEHLBETRAG

VON RUND EUR 9,7 MIO. IM EINZELABSCHLUSS

05.04.2024 / 11:28 CET/CEST

Veröffentlichung einer Insiderinformation nach Artikel 17 der Verordnung

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Schönefeld, 05. April 2024: Die InCity Immobilien AG ("InCity AG") hat im

abgelaufenen Geschäftsjahr 2023 nach vorläufigen, nicht testierten Zahlen

einen Konzernjahresfehlbetrag (HGB) in Höhe von rund EUR 6,0 Mio. erzielt

und liegt damit unterhalb der im Dezember 2023 angepassten Ergebnisprognose,

die für das Gesamtjahr 2023 von einem Konzernjahresfehlbetrag zwischen EUR

5,0 Mio. und EUR 5,5 Mio. ausging. Im Einzelabschluss der Gesellschaft liegt

der Jahresfehlbetrag (HGB) für das Geschäftsjahr 2023 mit rund EUR 9,7 Mio.

deutlich unterhalb der angepassten Prognose (zwischen EUR -2,3 Mio. und EUR

2,8 Mio.).

Am 15. Dezember 2023 hatte die InCity AG bekanntgegeben, dass durch eine

vorgezogene Bewertung der Bestandsimmobilie "Stiftstraße 18/20" in Frankfurt

am Main durch einen externen Dritten im Geschäftsjahr 2023 eine nicht

liquiditätswirksame außerplanmäßige Abschreibung auf die Immobilie in Höhe

von EUR 1,9 Mio. im InCity-Konzern anfällt. Infolgedessen wurde die

Ergebnisprognose für das Geschäftsjahr 2023 im Konzern auf einen

Konzernjahresfehlbetrag zwischen EUR 5,0 Mio. und EUR 5,5 Mio. angepasst.

Mittlerweile liegen die externen Marktwertgutachten auch der übrigen sechs

Bestandsimmobilien zum 31. Dezember 2023 vor: Insgesamt hat sich der extern

ermittelte Marktwert aller sieben Bestandsimmobilien des InCity-Konzerns

(inklusive der "Stiftstraße 18/20") von EUR 207,0 Mio. (31. Dezember 2022)

um rund 14 % auf EUR 177,5 Mio. zum Bilanzstichtag verringert. Dieser

Rückgang ist im Wesentlichen auf einen Anstieg der verwendeten

Kapitalisierungszinssätze (beziehungsweise den Rückgang der verwendeten

Vervielfältiger auf die erzielbaren Marktmieten der Bestandsimmobilien)

zurückzuführen. Neben der Bestandsimmobilie "Stiftstraße 18/20" in Frankfurt

wurde jetzt auch eine nicht-liquiditätswirksame außerplanmäßige Abschreibung

auf eine weitere Bestandsimmobilie ("Oranienburger Straße 39" in Berlin) in

Höhe von rund EUR 1,2 Mio. notwendig. Dies erklärt im Wesentlichen den

Anstieg des Konzernjahresfehlbetrags auf rund EUR 6,0 Mio. gegenüber dem

oberen Ende der angepassten Konzernprognose aus dem Dezember 2023 (EUR 5,5

Mio.).

Insgesamt bleibt festzuhalten, dass im Konzernjahresfehlbetrag in Höhe von

EUR 6,0 Mio. für das Geschäftsjahr 2023 nicht liquiditätswirksame

(planmäßige und außerplanmäßige) HGB-Abschreibungen auf die

Bestandsimmobilien in Höhe von EUR 5,0 Mio. ergebnisminderend enthalten

sind. Die stillen Reserven - das heisst die Differenz zwischen Marktwert und

HGB-Buchwert (fortgeführte Anschaffungskosten) aller übrigen fünf

Bestandsimmobilien - betragen zum Bilanzstichtag insgesamt rund EUR 33,9

Mio. (31. Dezember 2022: EUR 58,3 Mio.) Trotz Reduzierung der Marktwerte zum

Bilanzstichtag liegen somit die extern ermitteltenen Marktwerte insgesamt

immer noch rund 24 % über den HGB-Buchwerten (31. Dezember 2022: rund 39 %).

Die Eigenkapitalquote im Konzern liegt zum Bilanzstichtag bei rund 49,5 %

(31. Dezember 2022: 45,9 %). Trotz Konzernjahresfehlbetrag ist die

Eigenkapitalquote im Vorjahresvergleich im Wesentlichen aufgrund der

Bilanzverkürzung durch die Teilabanahme der als Generalübernehmer für einen

Dritten errichteteten Büroimmobilie in Schönefeld sowie die

HGB-Abschreibungen auf die Bestandsimmobilien gestiegen.

Der LTV (Loan-to-Value) liegt zum 31. Dezember 2023 bei rund 35 % (31.

Dezember 2022: 30 %) und damit weiterhin im Branchenvergleich auf einem

niedrigen Niveau.

Der innere Wert ("Net Asset Value" , kurz "NAV") der Aktie der InCity AG

liegt zum 31. Dezember 2023 bei EUR 1,30 je Aktie (31. Dezember 2022: EUR

1,66 je Aktie). In der Verringerung des NAV je Aktie spiegelt sich

insbesondere die Entwicklung der Marktwerte des Bestandsimmobilienportolios

wider.

Auf Einzelabschlussebene der InCity Immobilien AG führte die im Dezember

2023 vorgezogene nicht-liquiditätswirksame außerplanmäßige Abschreibung auf

die Bestandsimmobilie "Sttifstraße 18/20" aufgrund des

Gewinnabführungsvertrags der InCity AG mit der die Bestandsimmobilie

haltenden Tochtergesellschaft zu einer Verlustübernahme durch die InCity AG.

Infogedessen wurde im Dezember 2023 die Ergebnisprognose der InCity AG

(Einzelgesellschaft) für das Gesamtjahr 2023 auf EUR -2,3 Mio. und EUR -2,8

Mio. nach unten angepasst.

Insbesondere durch den Rückgang der extern ermittelten Marktwerte der

Bestandsimmobilien zum Bilanzstichtag führte die Überprüfung der

Werthaltigkeit der von der InCity AG an die bestandshaltenden

Tochtergesellschaften ausgereichten langfristigen Ausleihungen (die

eigenkapitalersetzenden Darlehen) zu dauerhaften HGB-Wertminderungen auf die

ausgereichten Darlehen an drei der insgesamt sieben betandshaltende

Objektgesellschaften. Diese nicht liquditätswirsamen Wertminderungen auf die

ausgereichten Darlehen summieren sich auf rund EUR 7,1 Mio. auf Ebene der

InCity AG und sind damit ursächlich für die deutliche Verschlechterung des

Jahresfehlbetrags auf Einzelabschlussebene im Geschäftsjahr 2023 (EUR 9,7

Mio.) im Vergleich zum Mittelwert der angepassten Prognose aus dem Dezember

2023 (Jahresfehlbetrag zwischen EUR -2,3 Mio. und EUR -2,8 Mio.). Diese

Wertberichtungen in Höhe von EUR 7,1 Mio. stellen relativ gesehen eine

Wertminderung von rund 7 % auf die Ausleihungen an die sieben

bestandshaltenden Tochtergesellschaften dar, sind nicht-liquiditätswirksam

[und würden in der Zukunft - bei Marktwertsteigerungen der betreffenden

Bestandsgesellschaften - entsprechend den Marktwertsteigerungen (unter

Berücksichtiung von latenten Steuern) wieder ertragswirksam vereinnahmt

werden].

Alle hier veröffentlichten Zahlen sind vorläufig und ungeprüft. Der

Geschäftsbericht 2023 der InCity Immobilien AG mit den endgültigen Zahlen

wird planmäßig am 25. April 2024 veröffentlicht.

Mitteilende Person und Kontakt:

Michael Freund

Vorstand (CEO)

InCity Immobilien AG

Zeppelinstraße 1

12529 Schönefeld

Tel.: +49 (0)30 40364 770

Email: ir@incity.ag

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Unternehmen: InCity Immobilien AG

Zeppelinstraße 1

12529 Schönefeld

Deutschland

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