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POSTBANK WOHNATLAS 2024 Starker Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen
2023 (FOTO)
Bonn (ots) -
- Expert*innen des HWWI analysieren die Kaufpreise für Eigentumswohnungen
- Fast alle Regionen inflationsbereinigt günstiger als im Vorjahr
- Preise sinken in den "Big 7" am stärksten, gefolgt von sonstigen Großstädten
Die Abwärtsentwicklung der Immobilienpreise hat sich 2023 rasant beschleunigt
und auf immer mehr Regionen ausgeweitet: Im vergangenen Jahr sind die Preise für
Wohneigentum in Deutschland in der Mehrheit der deutschen Landkreise und
kreisfreien Städte deutlich gefallen - vor allem real, also unter
Berücksichtigung der Inflationsrate von 5,9 Prozent. In rund 96 Prozent aller
Regionen waren Eigentumswohnungen im Bestand real günstiger als im Vorjahr.
Dabei waren die sieben größten Metropolen ("Big 7") stärker betroffen als andere
Großstädte, Mittelstädte und Landkreise. Nur in 16 Regionen stiegen die Preise
real - abseits derjenigen mit zu geringem Immobilienangebot 2023. Im
Durchschnitt über alle Gebiete hinweg gingen die Preise gegenüber 2022
inflationsbereinigt um 10,1 Prozent zurück. 2022 hatte das reale Minus gegenüber
dem Vorjahr noch 0,7 Prozent betragen. In nominaler Rechnung, also nicht
inflationsbereinigt, sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt
über alle Kreise und kreisfreien Städte um -4,2 Prozent gegenüber 2022. Dies
sind einige Ergebnisse der Studie "Postbank Wohnatlas 2024".
Fast ein Jahrzehnt kannte der Immobilienmarkt nur den steilen Weg nach oben. Die
Trendwende kam 2022 und verfestigte sich im vergangenen Jahr, das geprägt war
von einer Rezession, deutlich gestiegenen Hypothekenzinsen, globalen
Unsicherheiten und einer leicht nachlassenden Nachfrage nach Wohneigentum.
"In vielen Regionen Deutschlands sind die Preise für Eigentumswohnungen
gesunken, da die Nachfrage leicht nachgelassen hat - eine Folge von steigenden
Zinsen, unsicheren Rahmenbedingungen bezüglich Förderungen fallenden Reallöhnen
und höheren Kosten für Lebenshaltung, Bau und Renovierungen", sagt Manuel
Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in
Deutschland. "Da wir nur von einer Preisdelle ausgehen, auf die wieder erhöhte
Kaufpreise für Wohnimmobilien folgen, kann sich jetzt eine Investition lohnen.
Ob sich die Finanzierung einer Immobilie tatsächlich rechnet, hängt in jedem
Einzelfall von der Finanzkraft des Käufers oder der Käuferin und der Lage des
Objektes ab."
Preise in den Großstädten fallen stärker als in Landkreisen und mittelgroßen
Städten
Den Preisatlas haben Expert*innen des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI)
für die Postbank berechnet. Er zeigt, in welchen Regionen die Preise besonders
stark gefallen sind und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2023
lag. Ein zentrales Ergebnis: Die sieben größten Städte Deutschlands, die "Big
7", waren im Durchschnitt stärker betroffen als Mittelstädte und Landkreise. Die
Kaufpreise für Eigentumswohnungen sanken im Durchschnitt der Big 7 real um -12,7
Prozent, in den sonstigen Großstädten um -11,4 Prozent, in den Mittelstädten um
-10,8 Prozent und über alle Landkreise hinweg um -9,7 Prozent. "Nach mehreren
Jahren des besonders kräftigen Anstiegs überhitzten die lokalen Immobilienpreise
in den Metropolregionen. In den beliebten Großstädten und ihrem Umland sind die
Anpassungen nun besonders stark zu spüren. Trotzdem befinden sich die Preise für
Eigentumswohnungen beispielsweise im Großraum München oder Hamburg auch 2023
noch auf einem sehr hohen Niveau, welche fundamental nicht immer gerechtfertigt
sind", sagt Beermann.
Das bedeutet aber nicht, dass nur Großstädte von den Preisanpassungen betroffen
sind. Zwischen ländlichen Regionen bestehen selbst innerhalb derselben
Bundesländer teils große Unterschiede. Besonders hohe Preisschwankungen
gegenüber dem Vorjahr treten dabei häufig in Regionen mit einem nur geringen
Immobilienangebot auf. Deshalb hat das HWWI in die "Top 10 der größten
Veränderungen" nur die 354 Regionen mit mindestens 100 Angeboten beziehungsweise
mit mindestens einem Angebot je 100.000 Einwohner in 2023 aufgenommen.
Am stärksten fielen laut Preisatlas die Kaufpreise real im Vergleich zum Vorjahr
im Landkreis Bayreuth in Bayern (-24,8 Prozent) und im Erzgebirgskreis in
Sachsen (-21,4 Prozent). In den Top 10 mit den größten Verlusten sind mit der
kreisfreien Stadt Kaufbeuren und den Landkreisen Regensburg, Dingolfing-Landau
und Neumarkt in der Oberpfalz noch vier weitere bayerische Regionen enthalten.
Allerdings liegen auch zwei der Top-10-Regionen mit dem größten Zuwachs in
Bayern. Die größten Preisanstiege gegenüber dem Vorjahr gab es 2023 im
hessischen Werra-Meißner-Kreis (40,8 Prozent), in den Landkreisen Birkenfeld
(13,5 Prozent) und Kusel (11,9 Prozent) in Rheinland-Pfalz, im Landkreis
Oldenburg in Niedersachsen (7,6 Prozent) und in der kreisfreien Stadt Hof in
Bayern (6,0 Prozent). In Hof lagen die Preise 2023 bei 2.012 Euro pro
Quadratmeter, im ebenfalls bayerischen Kaufbeuren auch nach dem Preisabfall um
rund 20 Prozent noch bei 3.175 Euro pro Quadratmeter.
Das Beispiel Hof in Bayern zeigt, dass sich für Kaufinteressierte der Blick in
die sogenannten Mittelstädte mit 20.000 bis 100.000 Einwohner*innen lohnen kann.
Denn die relativ moderaten Quadratmeterpreise in Hof stiegen auch 2023 noch
leicht an. In Bamberg, Aschaffenburg, Amberg und Straubing sanken die Preise
zwar im Vergleich zum Vorjahr leicht, allerdings weniger stark als in den
Metropolen. Bamberg verzeichnete nominal sogar einen Aufpreis von 1,5 Prozent im
Vergleich zum Vorjahr. Die im selben Bundesland gelegene Metropole München weist
selbst nominal einen um -8,5 Prozent geringeren Kaufpreis auf.
München bleibt teuer, Hamburg auf Platz zwei der Metropolen
Unter Berücksichtigung der Inflationsrate fielen die Preise für
Eigentumswohnungen im Bestand in München 2023 durchschnittlich sogar um -14,4
Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dies sollte aber nicht darüber hinwegtäuschen,
dass die bayerische Landeshauptstadt weiterhin ein teures Pflaster ist.
Bundesweit gab es im vergangenen Jahr keinen Ort, an dem Kaufinteressierte mehr
für den Quadratmeter bezahlen mussten - im Schnitt 8.909 Euro. Zweitteuerste
Stadt innerhalb der Big 7 war Hamburg mit durchschnittlich 6.230 Euro vor
Frankfurt am Main mit 6.179 Euro pro Quadratmeter.
Tabelle: Kostspielige Metropolen
Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand in den
sieben größten deutschen Städten
1.) Rang
2.) Stadt
3.) Quadratmeterpreis 2023 in Euro
4.) Kaufpreisveränderung 2022-2023 in Prozent (inflationsbereinigt)
1.)......2.)..............................3.)....................... ..4.)
1........München................... 8.909,30 ...............-14,37
2........Hamburg................... 6.230,33 ...............-12,71
3........Frankfurt am Main..... 6.178,54 ...............-13,05
4........Berlin......................... 5.806,91 ...............-7,54
5........Düsseldorf................. 5.008,06 ...............-14,09
6........Stuttgart..................... 4.867,63 ..............-16,03
7........Köln............................ 4.862,11 ..............-10,92
Wohnungen im Bestand in Euro
Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt,
Berechnungen HWWI
In Berlin fiel der reale Kaufpreisrückgang mit -7,5 Prozent unter den Big 7 im
zweiten Jahr in Folge am geringsten aus, im vergangenen Jahr waren die Preise
dort mit -0,1 Prozent sogar fast stabil geblieben - die Ausnahme unter den Big
7. "Berlin als Hauptstadt hat weiterhin einen Nachholeffekt, da das Preisniveau
zum Teil noch immer deutlich unter dem in Metropolen wie Frankfurt oder Hamburg
liegt. Im vergangenen Jahr kam der Neubau dort fast zum Erliegen, weil die
Baukosten und die Zinsen in die Höhe schnellten; gleichzeitig lockt Berlin
weiterhin Menschen aus aller Welt an, so dass die Nachfrage nach Wohnraum noch
steigt. Deshalb ist die Hauptstadt weniger von Preisanpassungen betroffen als
etwa München oder Stuttgart", so Beermann.
Den höchsten realen Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr unter den größten sieben
deutschen Städten verzeichnete diesmal Stuttgart mit -16 Prozent. Günstigere
Immobilien gab es dort 2023 auch im Umland, vor allem im Rems-Murr-Kreis. Auch
in Düsseldorf fielen die Preise stark, und zwar um -14,0 Prozent.
Immobilien in Ferienregionen trotz Preisverlust weiterhin teuer
Auch die hochpreisigen Landkreise an Nord- und Ostsee sowie am Alpenrand waren
2023 von sinkenden Quadratmeterpreisen betroffen: Das reale Minus gegenüber dem
Vorjahr lag zwischen -1,5 Prozent im Landkreis Vorpommern-Greifswald und -18,7
Prozent im Landkreis Dithmarschen. Die Preise für Eigentumswohnungen waren in
einigen Regionen jedoch vor der Preiskorrektur bereits sehr hoch. Entsprechend
sind Eigentumswohnungen im Landkreis Nordfriesland, zu dem die beliebten Inseln
Sylt, Föhr und Amrum sowie Ferienorte wie St. Peter Ording gehören, weiterhin
sehr kostspielig. Hier schlug der Quadratmeter im Bestand 2023 im Schnitt mit
8.866,61 Euro zu Buche - der zweithöchste Wert gleich hinter München. Allerdings
sind auch hier die Preise im Vergleich zum Vorjahr gesunken, und zwar real um
-9,4 Prozent. 2022 war in Nordfriesland noch ein Anstieg um 8,3 Prozent zu
verzeichnen gewesen. Am wenigsten innerhalb der Top 10 der Landkreise mit den
höchsten Quadratmeterpreisen sanken die Preise in Aurich: In dem
niedersächsischen Feriengebiet, zu dem die Inseln Juist, Norderney und Baltrum
sowie die Badeorte Norddeich und Greetsiel gehören, sanken die Preise für
Eigentumswohnungen 2023 real nur um -5,1 Prozent.
Tabelle: Top 10 der teuersten Landkreise
Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand in
deutschen Landkreisen
1.) Rang
2.) Stadt/Kreis
3.) Bundesland
4.) Quadratmeterpreis 2023 in Euro
5.) Kaufpreisveränderung in Prozent (inflationsbereinigt)
1.)......2.)........................................3.)............. ............
....4.)..................5.)
1........Nordfriesland.......................Schleswig-Holstein... 8.866,61
.......-9,37
2........Miesbach.............................Bayern................ ......
8.165,65 .......-10,42
3........Starnberg.............................Bayern............... .......
7.197,14 .......-11,92
4........Landkreis München.............Bayern...................... 6.882,48
.......-15,52
5........Garmisch-Partenkirchen......Bayern..................... 6.280,29
........-10,92
6........Aurich...................................Niedersachsen..... ... 6.213,34
........-5,05
7........Ebersberg.............................Bayern............... ......
5.864,57. ......-16,17
8........Dachau.................................Bayern.............. .......
5.861,00. ......-16,91
9........Fürstenfeldbruck...................Bayern.................. ... 5.789,02
.......-16,33
10......Freising.................................Bayern............. ........
5.602,65 .......-16,17
Wohnungen im Bestand in Euro
Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt,
Berechnungen HWWI
Unter den zehn teuersten Landkreisen finden sich neben den Nordsee-Regionen
ausschließlich Landkreise aus dem Speckgürtel Münchens und aus den
Feriengebieten des Alpenvorlandes wie etwa Miesbach. Auch hier fielen überall
die realen Preise im Vergleich zu 2022. Am stärksten sanken die Kaufpreise für
Eigentumswohnungen mit jeweils mehr als -16 Prozent in Dachau, Fürstenfeldbruck,
Freising und Ebersberg, die allesamt in Bayern liegen.
Vergleichsweise niedrige Kaufpreise gibt es in den meisten Regionen
Mitteldeutschlands sowie einzelnen westlichen und östlichen Grenzregionen.
Besonders gering fallen sie in vielen ländlichen Gebieten der Bundesländer
Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen aus. So zahlten Käufer*innen 2023 im
Vogtlandkreis in Sachsen im Durchschnitt nur 936,93 Euro pro Quadratmeter. Auch
in den Thüringer Landkreisen Altenburger Land und Greiz lagen die
Quadratmeterpreise im vergangenen Jahr unter 1.000 Euro - nicht einmal ein
Achtel so hoch wie bei den Spitzenreitern.
Unter den Landkreisen mit niedrigen Quadratmeterpreisen sind einige wenige zu
finden, die zu den vier Prozent aller Regionen gehören, in denen 2023 die realen
Kaufpreise gegenüber dem Vorjahr nicht gefallen sind - zum Beispiel die
Landkreise Saalfeld-Rudolfstadt in Thüringen sowie Anhalt-Bitterfeld in
Sachsen-Anhalt mit aktuellen Quadratmeterpreisen von 1.523,53 Euro
beziehungsweise 1.472,10 Euro.
Nachholeffekte in vielen Großstädten jenseits der Big 7 vorbei
In allen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner*innen sanken die Preise für
Eigentumswohnungen auch abseits der größten sieben Metropolen - zumindest
inflationsbereinigt. Die größten Verluste mussten Immobilien in Mainz
(Rheinland-Pfalz, -16,2 Prozent), Stuttgart (Baden-Württemberg, -16,0 Prozent),
Kiel (Schleswig-Holstein, -15,3 Prozent), im Augsburg (Bayern, -15,3 Prozent)
und in Dresden (Sachsen, -14,8 Prozent) hinnehmen.
Am geringsten fiel der Kaufpreisverlust in Jena (Thüringen) aus - hier sank der
Preis real nur um -4,0 Prozent. Nominal legten die Preise für Eigentumswohnungen
in Jena sogar um 1,9 Prozent zu. Die Städte Hagen und Hamm in
Nordrhein-Westfalen sowie die Hansestadt Lübeck in Schleswig-Holstein konnten
ebenfalls nominal zulegen, verzeichneten aber reale Verluste in Höhe von 4,8 bis
5,7 Prozent. Großstädte ohne reale Kaufpreisverluste konnten die Expert*innen
des HWWI 2023 nicht ermitteln. In den Top 10 dieser Orte mit den geringsten
Verlusten befinden sich noch Kassel in Hessen (-6,3 Prozent), Leipzig in Sachsen
(-6,7 Prozent), Dortmund (-7,9 Prozent) und Oberhausen (-8,9 Prozent) in
Nordrhein-Westfalen, Regensburg in Bayern (-8,6 Prozent) sowie Salzgitter in
Niedersachsen (-9,4 Prozent).
"Viele Städte, die in den vergangenen Jahren noch hohe Preiszuwächse
verzeichneten, gehörten 2023 zu den größten Verlierern", sagt Beermann. "Orte,
die durch ihre Universitäten, Wissenschaftszentren, kulturellen Highlights und
charmanten Innenstädte punkten, bleiben attraktiv. Sie locken oft mit
erschwinglicheren Preisen als die Big 7."
Tabelle: Städte ab 100.000 Einwohner*innen ohne Big 7 mit den geringsten
prozentualen Preisverlusten
Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand
1.) Rang
2.) Stadt
3.) Bundesland
4.) Quadratmeterpreis 2023 in Euro
5.) Kaufpreisveränderung in Prozent (inflationsbereinigt)
1.)......2.)........................................3.)............. ............
........4.)..................5.)
1........Jena....................................Thüringen.......... ............
3.236,51....... -4,02
2........Hagen..................................Nordrhein-Westfalen. ....1.851,83
....... -4,81
3........Lübeck.................................Schleswig-Holstein.. ......4.040,
24...... -5,55
4........Hamm..................................Nordrhein-Westfalen.. ....2015,38.
...... -5,65
5........Kassel..................................Hessen............. ............
.2.816,21....... -6,27
6........Leipzig..................................Sachsen........... ............
3.283,66........ -6,65
7........Dortmund.............................Nordrhein-Westfalen... ..2.550,94..
..... -7,88
8........Regensburg..........................Bayern................. .........500
1,55........ -8,55
9........Oberhausen..........................Nordrhein-Westfalen.... .1.928,87...
.... -8,88
10......Salzgitter...............................Niedersachsen...... .......1.682
,67......... -9,38
Wohnungen im Bestand in Euro
Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt,
Berechnungen HWWI
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2024
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe,
die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf
Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten
Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von
Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger
WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400
deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
Pressekontakt:
Postbank
Oliver Rittmaier
+49 228 920 12126
mailto:oliver.rittmaier@db.com
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/6586/5738706
OTS: Postbank
AXC0133 2024-03-19/11:03