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Investmentumsatz 2023 erwartungsgemäß deutlich rückläufig
Frankfurt/Main (ots) - BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlen
für 2023
Investmentumsatz erwartungsgemäß deutlich rückläufig
Das Jahr 2023 stand auf den Investmentmärkten im Schatten gestiegener Zinsen und
einer schwachen Konjunktur. Die typische Jahresendrallye fiel demzufolge
weitestgehend aus. Insgesamt wurden 2023 knapp 23,3 Mrd. EUR in gewerbliche
Immobilien investiert. Gegenüber dem sehr guten Vorjahreswert beläuft sich der
Umsatzrückgang auf rund 57 %, worin sich vor allem das erheblich veränderte und
schwierige Finanzierungsumfeld widerspiegelt. Auch der 10-Jahresdurchschnitt
wurde in vergleichbarem Umfang unterschritten. Das Transaktionsvolumen bewegt
sich damit weiterhin in ähnlicher Größenordnung wie in den Jahren kurz nach der
Finanzkrise. Auch Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) fielen mit
gut 5,2 Mrd. EUR spürbar niedriger aus als im Vorjahr. Der Gesamtumsatz des
deutschen Marktes beläuft sich demzufolge auf 28,5 Mrd. EUR. Dies zeigt die
aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Mit knapp 23,3 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz rund 57 %
sowohl unter dem Vorjahreswert als auch unter dem zehnjährigen Durchschnitt
- Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2012 ein
- 76 % (17,63 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals
- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 5,66 Mrd. EUR
- Logistik-Investments mit knapp 6,1 Mrd. EUR an der Spitze, dicht gefolgt von
Büro- (knapp 6 Mrd. EUR) und Retail Investments (fast 5,7 Mrd. EUR)
- Berlin weiterhin an der Spitze der deutschen A-Standorte (3,22 Mrd. EUR)
- Netto-Spitzenrenditen weiter leicht gestiegen
- Marktanteil ausländischer Investoren mit 37 % unterdurchschnittlich, aber
steigend
- rund 960 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)
"Die Anpassungsprozesse, insbesondere bezogen auf neue, dem veränderten
Finanzierungsumfeld angepasste Preisniveaus, sind im Schlussquartal weiter
vorangeschritten. Sie spiegeln sich bislang aber noch nicht umfassend im
Transaktionsvolumen wider, auch wenn sich der im dritten Quartal zu
verzeichnende leichte Aufschwung fortgesetzt hat", erläutert Marcus Zorn, CEO
von BNP Paribas Real Estate Deutschland. "In den letzten drei Monaten 2023 wurde
mit einem registrierten Investmentumsatz von rund 7 Mrd. EUR das beste
Quartalsergebnis erzielt. Von einer Jahresendrallye wie in den vergangenen
Jahren war dieser leichte Aufwärtstrend aber noch weit entfernt. Allerdings ist
eine deutliche Belebung bei der Vorbereitung neuer Verkaufsprozesse zu
beobachten, die jedoch erst 2024 zu steigenden Umsätzen führen werden."
Die schwächelnde Konjunktur hat ebenfalls ihren Teil zum schwierigen Umfeld
beigetragen, da auch seitens der Nutzermärkte kein Rückenwind zu verzeichnen
war. Hierunter haben vor allem die traditionell überproportional am
Marktgeschehen beteiligten Büro-Investments gelitten. Vervollständigt wurde der
Mix negativer externer Einflussfaktoren insbesondere im vierten Quartal von
neuen geopolitischen Krisenherden, die erhebliche Risiken für die Erholung der
globalen Konjunktur beinhalten können. Dies alles hat dazu geführt, dass die
Unsicherheit auf den Märkten das ganze Jahr über angehalten hat. "Es gibt aber
klare Signale, dass sich dieser Trend im Laufe des Jahres 2024 sukzessive
umkehren wird. Hierfür spricht vor allem, dass aus heutiger Sicht alles darauf
hindeutet, dass der Zinsgipfel erreicht ist. Die in den letzten Wochen
gesunkenen Swap Rates unterstreichen, dass auch die Finanzmärkte mittlerweile
wieder von einer nachhaltigen Verbesserung des Finanzierungsumfelds ausgehen.
Diese Entwicklung sollte sich im zweiten Halbjahr 2024 beschleunigen.
Gleichzeitig zeichnet sich ein steigendes Angebot zu marktgängigen Preisen ab",
ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Logistikobjekte knapp in Führung
Erstmalig entfällt der höchste Anteil des gesamten gewerblichen
Investmentumsatzes auf Logistikobjekte. Mit einem Ergebnis von knapp 6,1 Mrd.
EUR konnten sie sich hauchdünn vor den Assetklassen Büro und Einzelhandel
platzieren. Insgesamt entfielen 26 % des Transaktionsvolumens auf
Logistik-Investments. Zwar mussten auch sie einen deutlichen Umsatzrückgang im
Vergleich zum Rekordumsatz des Vorjahres hinnehmen, der mit minus 40 % aber
geringer ausfiel als in anderen Assetklassen. Auch in einem schwierigen Umfeld
bleiben Logistikobjekte damit aus Investorensicht attraktiv und können ihren
langfristigen Bedeutungszuwachs bestätigen.
Knapp geschlagen auf Rang zwei folgen Büroobjekte, in die knapp 6 Mrd. EUR
investiert wurden und die damit fast 26 % zum Gesamtumsatz beisteuern. Mit einem
Minus von rund 73 % gegenüber 2022 verringerte sich ihr Resultat so stark wie in
keiner anderen Assetklasse. Gleichzeitig verzeichnen sie das schwächste
Investmentvolumen seit der Finanzkrise. Verantwortlich hierfür sind gleich
mehrere Gründe. Zum einen war die notwendige Preisanpassung in keinem anderen
Marktsegment so ausgeprägt und damit zeitintensiv, zum anderen reagiert der
Büroflächenumsatz immer sehr schnell und deutlich auf rückläufige
Konjunkturentwicklungen, sodass auch von Seiten der Nutzermärkte eher negative
Signale ausgingen.
Vervollständigt wird das Führungstrio von Retail Investments, die auf gut 24 %
des Gesamtumsatzes kommen. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen auf
knapp 5,7 Mrd. EUR. Der Umsatzrückgang zum Vorjahr liegt mit minus 39,5 % in
einer ähnlichen Größenordnung wie bei den Logistikobjekten. Analog zur
Entwicklung der Büro-Investments stellt dieses Ergebnis auch für das
Einzelhandelssegment den niedrigsten Wert seit der Finanzkrise dar. Mit Abstand
am meisten investiert wurde in Fach- und Supermärkte, die knapp 3,3 Mrd. EUR zum
Umsatz beisteuern. Im Vorjahresvergleich entspricht dies "nur" einem Rückgang um
21 %. Bezogen auf das Retail-Transaktionsvolumen insgesamt kommen sie auf einen
Anteil von fast 58 %. Der Trend, dass Investoren Objekten mit einem Schwerpunkt
im Lebensmittelbereich selbst in schwierigen gesamtwirtschaftlichen Zeiten
großes Vertrauen entgegenbringen, hat sich damit fortgesetzt.
Mit Hotels wurden gut 1,3 Mrd. EUR und damit gut 29 % weniger als im Vorjahr
umgesetzt. Ihr Anteil am Gesamtumsatz liegt demzufolge bei fast 6 %. Aufgrund
der hohen Auslastungsraten, die teilweise schon wieder das Vor-Corona-Niveau
erreicht haben, ist in diesem Marktsegment eine deutliche Zunahme des
Investoreninteresses zu verzeichnen, das sich allerdings noch nicht vollständig
im Transaktionsvolumen niederschlägt. Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass
das Volumen nicht zuletzt durch das geringere Preisniveau niedriger ausfällt als
in der Vergangenheit. Rund zwei Drittel weniger investiert wurde auch in
Healthcare-Immobilien, deren Anteil sich auf knapp 5 % (1,1 Mrd. EUR) beläuft.
Hier stellt vor allem das geringe Angebot einen limitierenden Faktor für höhere
Umsätze dar.
Weiterhin nur wenige Portfoliodeals
Das Portfoliosegment zeigte sich auch im vierten Quartal vergleichsweise
schwach. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen mit Portfolios 2023 auf
5,66 Mrd. EUR. Damit verringert sich der Umsatz im Vorjahresvergleich um über
zwei Drittel (-68 %) und fiel damit erheblich stärker aus als bei den
Einzeldeals (-52 %). Vor allem im Bürosegment konnten nur vereinzelt kleinere
Paketverkäufe erfasst werden. Einzeldeals steuern gut 17,6 Mrd. EUR zum
Gesamtumsatz bei, was einem Anteil von ca. 76 % entspricht. Im Jahresvergleich
wurden mit einzelnen Objekten rund 52 % weniger umgesetzt als 2022.
Der Anteil ausländischer Käufer liegt auch im Gesamtjahr weiter unter dem
langjährigen Schnitt. Mit knapp 37 % konnten sie ihren Anteil im Laufe des
Jahres allerdings leicht steigern. Insgesamt haben sie im bisherigen
Jahresverlauf knapp 8,6 Mrd. EUR zum Investmentumsatz beigetragen. Etwa 38 %
hiervon wurden von europäischen Anlegern beigesteuert, knapp gefolgt von
nordamerikanischen Käufern mit fast 37 %.
A-Standorte haben unter Preisfindungsprozess besonders gelitten
"Das Investmentvolumen in den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) fiel um gut zwei Drittel niedriger
aus als im Vorjahr. Mit rund 9,26 Mrd. EUR wurde darüber hinaus das schwächste
Ergebnis der letzten zehn Jahre erzielt. Verantwortlich hierfür sind zwei
wesentliche Gründe. Zum einen konnten aufgrund der notwendigen Preisanpassung im
Zuge des deutlich gestiegenen Zinsniveaus das gesamte Jahr nahezu keine
großvolumigen Core-Transaktionen mit Büroobjekten registriert werden. Dies ist
aber traditionell das wichtigste Standbein für hohe Investmentumsätze in den
großen deutschen Städten. Zum anderen fällt das Volumen anteilig eingerechneter
Portfoliodeals stark unterdurchschnittlich aus, da nur wenige größere
Paket-Verkäufe getätigt wurden", erläutert Nico Keller. Mit Abstand am meisten
investiert wurde mit gut 3,22 Mrd. EUR (-62 %) erneut in Berlin. Hinter der
Hauptstadt lieferten sich München, Hamburg und Frankfurt ein enges
Kopf-an-Kopf-Rennen um Platz zwei, das die bayerische Landeshauptstadt mit gut
1,33 Mrd. EUR (-69 %) knapp für sich entscheiden konnte. Aufs Podest geschafft
hat es auch die Hansestadt, wo sich der Umsatz auf 1,27 Mrd. EUR (-74 %)
beläuft. Die Mainmetropole landet nur knapp geschlagen auf Platz vier mit 1,19
Mrd. EUR (-76 %). Teilweise etwas geringere Rückgänge im Jahresvergleich weisen
die übrigen Standorte auf, auch wenn ihre Umsätze absolut betrachtet spürbar
unter denen der vier Top-Standorte liegen. In Düsseldorf wurden 882 Mio. EUR
(-69 %) umgesetzt, in Stuttgart 744 Mio. EUR (-48 %), und Köln verzeichnet ein
Transaktionsvolumen von 609 Mio. EUR (-46 %).
Renditen wie erwartet noch etwas gestiegen
Auch im vierten Quartal sind die Netto-Spitzenrenditen wie erwartet noch einmal
leicht gestiegen, da der Zinszyklus der großen Notenbanken noch nicht
vollständig abgeschlossen war. Für Büros sind sie im Schnitt der A-Standorte um
23 Basispunkte gestiegen. Teuerster Standort bleibt München mit einer
Spitzenrendite von 4,20 %. Dicht dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburg
mit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart sind die Renditen auf 4,40 %
geklettert, und in Frankfurt und Düsseldorf werden zum Jahresende 4,50 %
notiert. Für Logistikobjekte legte die Spitzenrendite um 15 Basispunkte auf
jetzt 4,25 % zu. Innerstädtische Geschäftshäuser erzielen aktuell im
Durchschnitt 3,76 % und zeigen sich nahezu unverändert. Grund hierfür ist, dass
in diesem Marktsegment vielfach private Anleger aktiv sind, die mit mehr
Eigenkapital agieren und weniger zinsabhängig sind als institutionelle
Investoren. Bei Fachmarktzentren ging es um 5 Basispunkte (4,75 %) nach oben.
Ein Anstieg um jeweils 10 Basispunkte verzeichneten Discounter/Supermärkte (4,90
%) und Shoppingcenter (5,60 %).
Perspektiven
Auch im Jahr 2024 werden die Investmentmärkte sich voraussichtlich noch mit
einem Umfeld konfrontiert sehen, das eine schnelle Erholung erschweren dürfte.
Die neuesten Konjunkturprognosen gehen davon aus, dass die Gesamtwirtschaft nur
moderat und langsamer als noch Mitte 2023 erhofft wachsen wird. Aktuell liegen
die Projektionen der großen Institute überwiegend in einem Korridor zwischen 0,5
und 1 % BIP-Wachstum für 2024. Gleichzeitig steigt aktuell die Arbeitslosigkeit,
wenn auch nur langsam. Es bleibt vor diesem Hintergrund abzuwarten, ob die
verhaltene Konjunkturentwicklung ausreichen wird, die Konsum- und
Investitionsneigung der Verbraucher wieder stärker zu stimulieren, was
Voraussetzung wäre, um auch die Nachfrage auf den Nutzermärkten deutlich zu
steigern. Zwar gehen wir für 2024 von wieder steigenden Büroflächenumsätzen aus,
allerdings nicht mit der gleichen Dynamik wie in den Erholungsrallyes der
vergangenen Krisen. Die Unterstützung seitens der Vermietungsmärkte dürfte
deshalb vermutlich etwas geringer ausfallen als noch vor einiger Zeit erwartet,
wobei die perspektivisch weiter steigenden Spitzenmieten ein gewichtiges
Argument auch wieder für großvolumigere Core-Investments sein dürften.
Andererseits gibt es aber auch eine Reihe positiver Anzeichen, die
dafürsprechen, dass die Talsohle bei den Investmentumsätzen erreicht ist und
2024 eine sukzessive und sich im Laufe des Jahres beschleunigende Erholung
einsetzen sollte. Zu nennen ist hier zuallererst die weitestgehend
abgeschlossene Preisfindungsphase, sodass die mittlerweile erreichten
Preisniveaus von den meisten Marktteilnehmern akzeptiert werden. In Verbindung
mit der Tatsache, dass breite Einigkeit darüber herrscht, dass der Zinsgipfel
erreicht ist, steigt die Planungssicherheit und damit auch die Zuversicht der
Investoren. Gleichzeitig zeichnet sich eine spürbare Ausweitung des Angebots ab.
Durch die erwartete Verbesserung der Finanzierungskonditionen im Laufe des
Jahres 2024 bei gleichzeitig weiter steigenden Mieten eröffnen sich attraktive
Chancen für Investoren, was mit großer Sicherheit zu einer Belebung der Märkte
beitragen wird.
"In der Gesamtschau der skizzierten Einflussfaktoren erwarten wir für 2024 eine
sichtbare Erholung der Investmentmärkte, die im zweiten Halbjahr spürbar an
Fahrt gewinnen sollte. Das Transaktionsvolumen dürfte gegenüber 2023 erkennbar
zulegen. Auch wenn eine abschließende Prognose noch mit vielen Unwägbarkeiten
verbunden ist, erscheint ein Umsatzplus von mindestens 20 % durchaus
realistisch. Dies gilt nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass einige größere
laufende Transaktionen nicht mehr 2023 finalisiert werden konnten. Auch wenn
nicht ganz auszuschließen ist, dass im ersten Quartal 2024 vereinzelt noch
leicht steigende Renditen zu beobachten sein könnten, sollte das erste Halbjahr
insgesamt im Zeichen einer abschließenden Stabilisierung der Preisniveaus
stehen. Im Anschluss an erste Zinssenkungen der Notenbanken, die von fast allen
Marktteilnehmern im Laufe des Jahres erwartet werden, spricht einiges dafür,
dass im zweiten Halbjahr 2024 die Renditen erstmalig wieder leicht sinken
könnten", fasst Marcus Zorn zusammen.
Link zum Marktreport: Investmentmarkt Deutschland Q4 2023 | BNP Paribas Real
Estate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/ deuts
chland-at-a-glance)
Pressekontakt:
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