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Savills: Chancen und Risiken am deutschen Wohnimmobilienmarkt - Neubau hui, Bestand pfui?

Emittent / Herausgeber: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e):

Immobilien/Research Update

Savills: Chancen und Risiken am deutschen Wohnimmobilienmarkt - Neubau hui,

Bestand pfui?

04.12.2023 / 11:26 CET/CEST

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

04. Dezember 2023

Chancen und Risiken am deutschen Wohnimmobilienmarkt - Neubau hui, Bestand

pfui?

* Praktisch kein Abwärtsrisiko bei den Wohnungsmieten erkennbar

* Wohnimmobilien bleiben als defensives Investment in

Multi-Asset-Portfolios attraktiv

* Während im regulierten Teil des Marktes die Rentabilität der

Wohnungsvermietung sinkt, steigt die Attraktivität des unregulierten

Teil des Marktes

* Schärfste Preiskorrektur der jüngeren Geschichte öffnet Zeitfenster für

Markteintritt

Deutsche Wohnimmobilien versprechen bemerkenswert sichere und im Trend

steigende Erträge und kommen somit nach wie vor als defensives Investment

für Langfristinvestoren in Frage. So lautet ein Fazit des aktuellen

Spotlights von Savills zu den Chancen und Risiken am deutschen

Wohnungsmarkt. Während im unsanierten Bestand die Risiken für risikoaverse

Investoren gestiegen sind, sprechen die Rahmenbedingungen mehr denn je für

den Erwerb von Neubauten.

Beispiellos stabile Mieterträge

Käufer von Wohnimmobilien können laut Savills von langfristig stabilen

Mieterträgen ausgehen. Im Durchschnitt der 127 RIWIS-Städte gab es seit 1997

in keinem einzigen Jahr einen Mietrückgang bei den Neuvertragsmieten und die

Leerstandsraten sind an vielen Wohnungsmärkten auf deutlich unter 2 %

gefallen. Eine überschießende Neubautätigkeit, eine Voraussetzung für

sinkende Mieten, ist laut Savills bis auf Weiteres so gut wie

auszuschließen. Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills

Germany, berichtet: "Während der Mangel an Wohnraum so groß ist wie seit

Jahrzehnten nicht, werden deutlich weniger neue Wohnbauprojekte angegangen

und viele bereits angestoßene Projekte verschoben oder abgebrochen. Die

vielerorts bereits sehr niedrigen Leerstandsraten dürften somit weiter

zurückgehen, sodass das Risiko struktureller Leerstände in vielen Portfolios

auf ein Minimum reduziert wird. In den nächsten Jahren gibt es so gut wie

kein Abwärtsrisiko bei den Neuvertragsmieten. Stattdessen können Investoren

mit langfristig steigenden Mieten kalkulieren. Bei den Bestandsverträgen ist

ein Mietrückgang ohnehin praktisch unmöglich. In einem angespannten

Mietmarkt mit einer Fluktuationsrate von durchschnittlich nur noch rund 5 %,

die knappheitsbedingt womöglich noch weiter absinkt, können sich Investoren

daher sicher sein, dass ihre Erträge langfristig mindestens stabil bleiben

werden." Eine derart langfristige Absicherung der Erträge nach unten bietet

laut Savills mit Ausnahme von sehr bonitätsstarken Staatsanleihen kaum eine

andere Anlageklasse. Dies macht Wohnimmobilien als defensives Investment in

Multi-Asset-Portfolios attraktiv.

Lock-in-Effekt im Bestand treibt Mieten im unregulierten Teil des Marktes

Während sich die Fundamentaldaten als außerordentlich attraktiv für

Investoren und Eigentümer darstellen, stellt eine weitere Regulierung des

Mietmarktes einen Risikofaktor dar. Eine starke Regulierung stellt sich aus

Sicht von risikoaversen Langfristinvestoren grundsätzlich als ein

zweischneidiges Schwert dar. Einerseits mindert sie

Mietsteigerungspotenziale und kappt damit die Erträge von Investoren nach

oben. Andererseits sorgt eine starke Regulierung der Mieten für eine

ineffiziente Verteilung des Gutes Wohnen und ist somit eine maßgebliche

Ursache für die Angebotsknappheit. Sie sorgt somit indirekt für eine

Absicherung gegenüber Ertragsrückgängen. Weil Wohngebäude mit Baujahr ab

Oktober 2014 von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, teilt die aktuell

geltende Regulatorik den Markt in einen regulierten und in einen mehr oder

weniger unregulierten Teil.

Savills rechnet damit, dass sich Bestands- und Neuvertragsmieten weiter

auseinanderbewegen dürften. Karsten Nemecek, Managing Director Corporate

Finance - Valuation bei Savills Germany, konstatiert: "Das weiter steigende

Mietgefälle zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten dürfte die

Fluktuationsrate abermals senken und den Lock-In-Effekt am Wohnungsmarkt

verstärken. Je schlechter die Zugänglichkeit im regulierten Bestand für

umzugswillige Haushalte ist, desto mehr Nachfrage dürfte sich auf den

unregulierten Teil des Marktes, also den Neubau, verlagern und dort die

Mieten weiter in die Höhe treiben. Bei Neubauten ist zudem die

Fluktuationsrate spürbar höher und Index- bzw. Staffelmietverträge sind

verbreiteter. Investoren, die auf den Kauf von Neubauten setzen, können

somit von der starken Regulierung am Wohnungsmarkt profitieren."

Gedeckelte Mieten bei steigenden Kosten

Während die fundamentalen Rahmenbedingungen im unregulierten Teil des

Marktes weiterhin sehr attraktiv sind, sind im regulierten Teil des Marktes

die Risiken für risikoaverse Investoren gestiegen. Matti Schenk erläutert:

"Die regulatorisch bedingte Kappung von Mietsteigerungen im Wohnungsbestand

ist besonders kritisch bei gleichzeitig steigenden Kosten. Angesichts

steigender Instandhaltungskosten könnten in den kommenden Jahren im

regulierten Teil des Marktes die Kosten stärker steigen als die

Mieteinnahmen. Dies schmälert die Rentabilität der Wohnungsvermietung in

diesem Teil des Marktes. Bei Mehrfamilienhäusern mit unterdurchschnittlicher

energetischer Qualität kommt noch ein Kostenrisiko durch mögliche

Sanierungsvorgaben hinzu. Letzteres betrifft wahrscheinlich rund 16 % der

Mehrfamilienhäuser, die zu den sogenannten ,worst performing buildings'

zählen."

Schärfste Preiskorrektur der jüngeren Geschichte bietet einmalige Chance für

Markteinstieg

Am Wohninvestmentmarkt hat laut Savills indes die schärfste Preiskorrektur

der jüngeren Geschichte stattgefunden. Mit Blick auf bisherige

Preisabschwünge am Wohnungsmarkt hält Savills es für unwahrscheinlich, dass

die Preiskorrektur schon beendet ist. Der Einbruch beim Wohnungsbau und die

Aussicht auf weiter sinkende Leerstandsraten spricht allerdings für eine

schnellere Erholung der Preise als im letzten Abschwung in den Nullerjahren.

Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills

Germany, kommentiert: "Die scharfe Preiskorrektur schafft für Investoren

eine nahezu einmalige Gelegenheit für einen Markteinstieg. Typischerweise

legen die Wohnimmobilienpreise langfristig mit der Inflation zu und auch die

fundamentale Angebotsknappheit spricht dafür, dass die Kapitalwerte wieder

ansteigen werden. Für Investoren hat sich also ein Zeitfenster geöffnet, in

dem sie deutsche Mehrfamilienhäuser für im Rückblick vermutlich niedrig

erscheinende Kapitalwerte erstehen können. Dieses Zeitfenster könnte sich

jedoch relativ schnell wieder schließen."

Alle Daten und Fakten können Sie auch auf unserer Homepage unter

savills.de/Research entnehmen:

Spotlight: Chancen und Risiken am deutschen Wohnimmobilienmarkt

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen

Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in

London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange

Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt

ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partnerbüros

in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen

Osten mit über 40.000 Beschäftigten.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 400 Mitarbeitern und

Mitarbeiterinnen in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten

präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden

Bereichen an:

* Investment

* Agency

* Corporate Finance & Portfolio Investment

* Valuation

* Operational Capital Markets

* Landlord Services

* Occupier Services

* Workplace Consulting

* Property Management

* Facility Management

* Residential Agency

* ESG Services

* Research

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem

Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von

höchster Qualität. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, ihre Kreativität

und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden

sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte

Verhandlungsstärke geschätzt. Savills bietet hochprofessionellen Service zur

Erreichung der gemeinsamen Ziele und steht synonym für eine Premiummarke und

ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell

betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.

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