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Hotel-Investmentmarkt: Volumen auf dem Niveau unmittelbar nach der

Finanzkrise

Frankfurt/Main (ots) - Der deutsche Hotel-Investmentmarkt konnte auch im dritten

Quartal keine nachhaltige Belebung verzeichnen. Entsprechend steht bis Ende

September insgesamt ein Transaktionsvolumen von nur 573 Mio. EUR und damit das

niedrigste Ergebnis seit 2010 zu Buche. Während das Resultat aus dem Vorjahr um

etwas mehr als die Hälfte (-56 %) unterschritten wurde, fällt der Rückgang

gegenüber dem zehnjährigen Durchschnitt mit -73 % sogar noch deutlicher aus.

Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

"Trotz des sehr niedrigen Transaktionsvolumens ist nichtsdestotrotz in jüngster

Zeit bereits wieder eine Zunahme des Käuferinteresses zu beobachten, was nicht

zuletzt auf die mittlerweile wieder hohen Auslastungsraten zurückzuführen ist.

Der Preisfindungsprozess ist allerdings weiterhin dynamisch, weshalb Verkäufe

aktuell vor allem im kleinteiligen Segment realisiert werden. Entsprechend

konnte nach den ersten neun Monaten des Jahres, wie bereits im

Vorjahreszeitraum, noch keine größere Portfoliotransaktion verzeichnet werden",

erklärt Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP

Paribas Real Estate GmbH.

Offene Fonds an der Spitze, Anteil ausländischer Investoren stabil

Die Verteilung des Volumens nach Käufergruppen wird aktuell von offenen Fonds

angeführt, die rund ein Viertel beitragen. Auf ihr Konto geht auch die größte

registrierte Transaktion des Jahres, der Erwerb des Steigenberger Hotel de Saxe

in Dresden durch Commerz Real für ihren Hausinvest-Fonds für mehr als 50 Mio.

EUR. Als einzige weitere Gruppe mit einem zweistelligen Anteil liegen Corporates

mit rund 21 % auf dem zweiten Rang. Absolut gesehen entsprechen die von ihnen

investierten 123 Mio. EUR jedoch einer Halbierung ihres üblichen Volumens. Mit

deutlichem Abstand folgt auf dem dritten Rang die öffentliche Hand, welche mit

rund 10 % einen ungewöhnlich hohen Anteil generiert. Zurückzuführen ist dies

nicht zuletzt auf mehrere Ankäufe von ehemaligen Hotels durch Kommunen zur

Unterbringung von Geflüchteten. Weitere nennenswerte Umsatzanteile entfallen

zudem auf private Anleger (8 %), Investment/Asset Manager (8 %), Equity/Real

Estate Funds (7 %) sowie Projektentwickler (6 %).

Der seit einigen Jahren bereits rückläufige Trend beim Anteil ausländischer

Investoren hat bei rund einem Drittel die Talsohle erreicht. Perspektivisch ist

jedoch wieder mit einem Anstieg zu rechnen, denn auch für internationale

Investoren dürfte sich zeitnah ein guter Einstiegszeitpunkt für

Hotel-Investments abzeichnen. So ist im Vergleich mit anderen Assetklassen die

Preisfindungsphase bereits deutlich weiter fortgeschritten. Hinzu kommt, dass

sich der Tourismus, trotz der deutlich gestiegenen Inflation, vielerorts weiter

im Aufwind befindet.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verzeichnen nahezu alle A-Städte zum Teil

deutliche Rückgänge beim Investmentvolumen. Einzig Hamburg kann ein leichtes

Plus von 6 % verzeichnen. Die aktuell in der Hansestadt registrierten 29 Mio.

EUR liegen allerdings nichtsdestotrotz weit unter dem langjährigen Durchschnitt

(192 Mio. EUR). Mit Abstand am meisten wurde in den ersten drei Quartalen mit 83

Mio. EUR in Berlin investiert, was einem Rückgang von 34 % ggü. 2022 entspricht.

Auf dem zweiten Rang folgt Stuttgart (31 Mio. EUR; -68 %). Darüber hinaus wurde

nur noch in München (24 Mio. EUR) ein nennenswerter Umsatzbeitrag geleistet.

Insgesamt liegt der Umsatzanteil der A-Städte am Gesamtmarkt aktuell nur bei

etwas weniger als ein Drittel. Dass dieser Wert in den Vorjahren üblicherweise

bei deutlich mehr als der Hälfte lag, verdeutlicht eindrücklich, dass die

Preisfindungsphase insbesondere in den Top-Märkten langwieriger sein dürfte als

in vielen kleineren Städten und Tourismusregionen.

Markt aktuell sehr kleinteilig

Die Verteilung des Investmentvolumens auf die einzelnen Größenklassen zeigt zum

Ende des dritten Quartals ein sehr ungewohntes Bild. So konnte erstmals zu

diesem Zeitpunkt im Jahr noch keine einzige Transaktion im Segment oberhalb der

100-Mio.-EUR-Marke registriert werden. Hierin spiegelt sich deutlich das

bisherige Ausbleiben von Portfoliotransaktionen wider. Im Segment von 50 bis 100

Mio. EUR sieht es sehr ähnlich aus. Mit nur einer registrierten Transaktion

kommt die Größenklasse auf einen Anteil von lediglich 9 %. Üblicherweise trägt

sie rund die Hälfte bei. Die mittelgroßen Transaktionen von 25 bis 50 Mio. EUR

kommen zwar mit rund 22 % auf einen Anteil in etwa in ihrem langjährigen

Schnitt, erzielen absolut gesehen mit 128 Mio. EUR jedoch ihr bisher niedrigstes

registriertes Ergebnis. Derweil entfallen aktuell rund 69 % des Volumens auf

Transaktionen bis maximal 25 Mio. EUR. Der Markt ist momentan entsprechend also

sehr kleinteilig, was sich auch im durchschnittlichen Volumen pro Deal

widerspiegelt: Mit rund 13 Mio. EUR liegt das Durchschnittsvolumen auf dem

bisher niedrigsten je registrierten Niveau.

Perspektiven

"Die Rahmenbedingungen für die Investmentmärkte werden sich im Schlussquartal

kaum grundlegend ändern. Zwar ist die Preisfindungsphase im Hotelsegment,

insbesondere außerhalb der Top-Märkte, schon wesentlich weiter fortgeschritten

als in vielen anderen Assetklassen, jedoch spiegelt sich dies durch die

Kleinteiligkeit des Marktes momentan kaum im Investitionsvolumen wider.

Entsprechend wird auch das Gesamtjahresresultat weit unter dem langjährigen

Schnitt liegen, und es ist wenig wahrscheinlich, dass die Milliardenschwelle

überschritten wird. Mit dem absehbaren Ende des Zinserhöhungszyklus dürfte die

Planungssicherheit für Investoren wieder deutlich steigen, wodurch eine

flächendeckende Marktbelebung 2024 einsetzen dürfte", so Alexander Trobitz.

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Chantal Schaum

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