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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlen für Q3 2023 /

Weiterhin verhaltene Investmentmärkte, aber leichte Belebung im

dritten Quartal

Frankfurt/Main (ots) - Die Dynamik auf den gewerblichen Investmentmärkten zeigte

sich auch im dritten Quartal weiter verhalten, konnte aber trotzdem eine leichte

Belebung zu den Vorquartalen verzeichnen. Insgesamt wurden bis Ende September

knapp 16,3 Mrd. EUR in gewerblich genutzte Immobilien investiert. Gegenüber dem

Rekordwert des Vorjahres beläuft sich der Umsatzrückgang auf ca. 63 %, wobei die

Aussagekraft dieses Vergleichs aufgrund des nicht vergleichbaren

Finanzierungsumfelds sehr begrenzt ist. Aber auch der 10-Jahresdurchschnitt wird

um 55 % unterschritten, wodurch das aktuell moderate Marktgeschehen

unterstrichen wird. Das bisherige Transaktionsvolumen bewegt sich damit

weiterhin in etwa auf dem Niveau wie in den Jahren kurz nach der Finanzkrise,

allerdings mit leichter Aufwärtstendenz. Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30

Einheiten) fielen mit gut 3,9 Mrd. EUR ebenfalls deutlich unterdurchschnittlich

aus. Das Gesamtvolumen im deutschen Markt beläuft sich demzufolge auf 20,2 Mrd.

EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit knapp 16,3 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz 63 % unter

dem Vorjahreswert und 55 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt

- Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2013 ein

- 76 % (12,36 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals

- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 3,9 Mrd. EUR; mit 2,6 Mrd. EUR in Q3

legen sie gegenüber den beiden Vorquartalen deutlich zu

- Büro- und Retail-Investments mit 4,56 bzw. 4,49 Mrd. EUR fast gleichauf an der

Spitze

- Berlin weiterhin klare Nummer 1 der deutschen A-Standorte (2,51 Mrd. EUR)

- Netto-Spitzenrenditen haben weiter zugelegt

- Marktanteil ausländischer Investoren mit 35 % unterdurchschnittlich, aber

steigend

- über 670 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Die Anpassungsprozesse auf den Investmentmärkten sind noch nicht vollständig

abgeschlossen, auch wenn Anzeichen für eine mittelfristig absehbare Erholung

erkennbar sind", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate

Deutschland. "Die jüngsten Entscheidungen und Aussagen der Notenbanken deuten

zwar darauf hin, dass der Zinserhöhungszyklus in absehbarer Zeit seinen Gipfel

erreicht haben dürfte, doch die Preisfindungsphase ist allerdings noch nicht

ganz beendet". In der Konsequenz ist bei vielen Investoren deshalb weiterhin

noch eine eher abwartende Haltung zu beobachten, auch wenn das grundsätzliche

Investitionsinteresse bereits wieder etwas anzieht. Dies führt bislang aber nur

vereinzelt und in wenigen Marktsegmenten zu wieder leicht steigenden Umsätzen.

"Auch die moderate Konjunkturentwicklung, die für das Gesamtjahr aus heutiger

Sicht ein etwas sinkendes BIP erwarten lässt, hat ihren Anteil daran, dass aus

Anlegersicht das finale Startsignal für eine klare Trendumkehr noch aussteht",

analysiert Zorn. Besonders deutlich zeigt sich dies bei Büro-Investments, da die

Vermietungsmärkte bei rückläufiger Konjunktur traditionell sehr schnell mit

erheblichen Umsatzrückgängen reagieren. Hinzukommt, dass die notwendige

Preisanpassung in diesem Marktsegment überproportional hoch ausfällt und

dementsprechend viel Zeit in Anspruch nimmt. In anderen Assetklassen, vor allem

Retail und Logistik, ist dagegen bereits wieder eine etwas größere Marktdynamik

zu verzeichnen. "Festzuhalten bleibt aber auch, dass das Investmentvolumen des

dritten Quartals mit gut 6,5 Mrd. EUR etwas angezogen hat, und knapp

40 % höher ausfällt als im Vorquartal. Mit einer gesamtwirtschaftlichen Erholung

im nächsten Jahr und dann vorhandener Planungssicherheit im Finanzierungsumfeld

sollte sich dieser leichte Aufwärtstrend fortsetzen. Mittelfristig bestehen

damit zunehmend positivere Perspektiven, von denen Investoren, insbesondere bei

einem richtigen Timing, profitieren können", ist sich Zorn sicher.

Büros und Retail-Objekte nahezu gleichauf an der Spitze der Assetklassen

Am meisten investiert wurde in Büros und Retail-Objekte, die fast gleichauf die

Rangliste bei den am Marktgeschehen beteiligten Assetklassen anführen. Auf

Büroobjekte, die in der Vergangenheit traditionell in Führung lagen, entfallen

knapp 4,6 Mrd. EUR, was einem Anteil am Gesamtvolumen von rund 28 % und einem

Umsatzrückgang von rund 76 % im Vorjahresvergleich entspricht. Dies ist der mit

Abstand niedrigste Wert der letzten zehn Jahre. Verantwortlich hierfür ist vor

allem das großvolumige Segment im dreistelligen Millionenbereich, das im

laufenden Jahr nur rund ein Drittel zum Gesamtumsatz beiträgt. In den letzten

zehn Jahren notierte dieser Wert im Schnitt bei etwa 55 %. Im kleinteiligeren

Marktsegment liegt das Investmentvolumen dagegen nur gut die Hälfte unter dem

Vorjahreswert, da die Preisanpassung hier geringer ausfällt und demzufolge

bereits weiter fortgeschritten ist.

Fast genauso viel investiert wurde in Einzelhandelsimmobilien, die einen Beitrag

von fast 4,5 Mrd. EUR leisten und damit ebenfalls knapp 28 % zum Ergebnis

beisteuern. Im Vorjahresvergleich hat sich das Transaktionsvolumen damit um rund

42 % verringert und der zehnjährige Durchschnitt wurde um ca. 46 % verfehlt.

Damit weisen Retail-Objekte den geringsten Umsatzrückgang aller Assetklassen

auf. Umfangreich am Umsatz beteiligt waren sowohl Kaufhäuser, wobei der

Anteilsverkauf (49,9 %) am KaDeWe von Signa an Harng Central Department Store

aus Thailand heraussticht, als auch Discounter und Supermärkte. In diesen

vergleichsweise guten Zahlen spiegelt sich einerseits das Vertrauen der

Investoren in die Stabilität des Handels wider, insbesondere in Objekte mit

einem Schwerpunkt im Lebensmittelbereich. Andererseits ist die notwendige

Preisanpassung im schwierigen Zinsumfeld aber erheblich geringer als z. B. bei

Büros und daher weitestgehend schon vollzogen.

Auf dem dritten Platz folgen Logistikobjekte, die auf ca. 3,7 Mrd. EUR und einen

Umsatzanteil von über 22 % kommen. Das Ergebnis liegt zwar ebenfalls ca. 57 %

niedriger als der Rekordumsatz im Vorjahr, aber nur rund ein Viertel unter dem

langjährigen Schnitt und spürbar höher als die noch vor wenigen Jahren üblichen

Transaktionsvolumina. In etwa halbiert hat sich der Investmentumsatz mit Hotels,

der bislang bei 573 Mio. EUR notiert. Gerade in diesem Marktsegment ist eine

erhebliche Zunahme des Käuferinteresses zu beobachten, nicht zuletzt aufgrund

der wieder hohen Auslastungsraten. Gleichzeitig ist der Preisfindungsprozess

noch relativ dynamisch, sodass sich die grundsätzliche Zunahme der

Investitionsbereitschaft noch nicht voll im Investmentvolumen widerspiegelt. In

Healthcare-Objekte wurden in den ersten drei Quartalen 943 Mio. EUR angelegt und

damit rund zwei Drittel weniger als im Rekordjahr 2022.

Portfoliosegment weiter schwach

Im laufenden Jahr fällt der Investmentumsatz mit Portfolios ausgesprochen gering

aus und erreicht lediglich gut 3,9 Mrd. EUR. Allerdings bleibt darauf

hinzuweisen, dass sich die Umsatzdynamik im dritten Quartal erheblich

beschleunigt hat. Mit rund 2,6 Mrd. EUR wurde von Juli bis September doppelt so

viel in Portfolios angelegt wie im gesamten ersten Halbjahr. Dabei standen

sowohl großvolumige Logistik- als auch Einzelhandelspakete im Fokus der

Investoren. Einzeldeals steuern gut 12,36 Mrd. EUR zum Gesamtumsatz bei, was

einem Anteil von ca. 76 % entspricht. Im Jahresvergleich wurden mit einzelnen

Objekten rund 58 % weniger umgesetzt als in den ersten drei Quartalen 2022.

Der Anteil ausländischer Käufer liegt erwartungsgemäß weiter unter dem

langjährigen Durchschnitt. Mit gut 35 % hat sich ihr Anteil im Laufe des Jahres

mittlerweile aber leicht erhöht. Insgesamt haben sie im bisherigen Jahresverlauf

rund 5,75 Mrd. EUR zum Investmentumsatz beigetragen. Nur etwa 35 % hiervon

wurden von europäischen Anlegern beigesteuert.

A-Standorte aufgrund fehlender Großdeals mit geringem Umsatz

"Analog zum Gesamtmarkt hat sich auch das Investmentvolumen in den deutschen

A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart)

gegenüber dem außergewöhnlich guten Vorjahreszeitraum stark verringert. Mit

knapp 6,8 Mrd. EUR wurde das Rekordergebnis des Vorjahres um 71 % verfehlt.

Verantwortlich hierfür ist vor allem der sehr geringe Anteil großvolumiger

Bürotransaktionen, die aufgrund der noch nicht abgeschlossenen

Preisfindungsphase nur sehr vereinzelt zu beobachten waren. Da die Korrektur in

diesem Marktsegment zwischen den Zeiten der Nullzinspolitik und dem aktuellen

Finanzierungsumfeld besonders groß ist, fällt das Transaktionsgeschehen

überdurchschnittlich schwach aus. Solange keine Sicherheit bezüglich des

Preisniveaus besteht, bringen die Verkäufer kaum großvolumige Core-Objekte auf

den Markt", erläutert Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate

Deutschland. Mit weitem Abstand an der Spitze liegt Berlin mit einem Umsatz von

2,51 Mrd. EUR (-64 %). Auf Platz zwei folgt München mit 1,08 Mrd. EUR (-64 %).

Alle übrigen Standorte bleiben teils deutlich unter der Milliarden-Schwelle. Auf

den Rängen 3 und 4 liegen Frankfurt mit 844 Mio. EUR (-80 %) und Düsseldorf mit

782 Mio. EUR (-70 %). Auch in Hamburg konnten lediglich 640 Mio. EUR

Investmentvolumen registriert werden. In Anbetracht des letztjährigen

Rekordergebnisses entspricht dies einem Rückgang um 85 %. Relativ betrachtet am

besten geschlagen hat sich Stuttgart, wo der Vorjahreswert mit 561 Mio. EUR nur

um 48 % verfehlt wurde. Das Schlusslicht der A-Standorte bildet Köln. Hier wurde

ein Resultat von 340 Mio. EUR erfasst. Auch hier fällt der Rückgang mit 53 % im

bundesweiten Vergleich relativ moderat aus.

Renditen haben erwartungsgemäß noch leicht zugelegt

Nach den Zinsschritten der großen Notenbanken haben die Netto-Spitzenrenditen im

dritten Quartal erwartungsgemäß weiter leicht angezogen. Im Bürosegment haben

sie im Durchschnitt der A-Standorte um 24 Basispunkte zugelegt. Der einzige

Standort mit einer 3 vor dem Komma ist München mit einer Spitzenrendite von 3,95

%. Auf Platz zwei liegt Berlin mit 4,00 %, gefolgt von Hamburg mit 4,05 %. In

Köln und Stuttgart notiert sie jetzt bei 4,20 % und in Frankfurt und Düsseldorf

sind 4,25 % anzusetzen. Auch in den übrigen Assetklassen waren leichte Anstiege

zu beobachten. Für Logistikobjekte stieg die Spitzenrendite um 10 Basispunkte

auf jetzt 4,10 %. Innerstädtische Geschäftshäuser erzielen aktuell im

Durchschnitt 3,75 %, da hier häufig private Käufer mit hohen

Eigenkapitalanteilen zur wichtigsten Zielgruppe gehören. Bei Fachmarktzentren

(4,70 %) sowie im Segment der Discounter/Supermärkte (4,80 %) ging es jeweils um

10 Basispunkte nach oben. Deutlicher fiel der Zuwachs bei Shoppingcentern aus,

wo aktuell 5,50 % (+40 Basispunkte) anzusetzen sind.

Perspektiven

"Die Rahmenbedingungen für die Investmentmärkte werden sich auch im

Schlussquartal des Jahres nicht wesentlich ändern. Da die Inflation noch zu weit

vom Inflationsziel der führenden Zentralbanken entfernt ist und nur

vergleichsweise langsam sinkt, deutet vieles darauf hin, dass sowohl die EZB als

auch die FED 2023 noch mindestens eine Zinserhöhung durchführen werden.

Gleichzeitig mehren sich die Anzeichen, dass der Zinszyklus Ende des Jahres

seinen Höhepunkt erreicht haben sollte. Von den 12 Mitgliedern des

Offenmarktausschusses geht die Mehrheit in ihrer aktuellen Projektion davon aus,

dass die FED dieses Jahr noch einen Zinsschritt machen wird und im Laufe des

nächsten Jahres zwei Schritte mit sinkenden Zinsen zu erwarten sind. Auch der in

Deutschland zuletzt auf 4,3 % gesunkene harmonisierte Verbraucherpreisindex, der

für die EZB der zentrale Indikator zur Beurteilung der Preisstabilität ist, gibt

Anlass zur Hoffnung. Die Dynamik hoher Inflationsraten scheint in der größten

Volkswirtschaft Europas gebrochen, denn die von der EZB ergriffenen restriktiven

Maßnahmen zur Inflationsbekämpfung zeigen Wirkung. Sollte sich dieser Trend

verfestigen, dürfte sich der Zinszyklus auch im Euroraum dem Ende neigen, was

uns verhalten optimistisch stimmt", erläutert Nico Keller. Vor diesem

Hintergrund besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Renditen im vierten

Quartal noch einmal etwas anziehen werden. Im Anschluss ist eine Stabilisierung

im Jahr 2024 das aus heutiger Sicht wahrscheinlichste Szenario. In der zweiten

Jahreshälfte 2024 ist es nicht auszuschließen, dass die Renditen erstmalig

wieder leicht nachgeben. Unabhängig davon, ob das skizzierte Szenario so oder

leicht abgewandelt eintritt, ist davon auszugehen, dass ab nächstem Jahr wieder

spürbar mehr Sicherheit hinsichtlich der mittelfristigen Finanzierungskosten zu

erwarten ist, was zu einer Belebung der Märkte beitragen wird.

Gleichzeitig gehen die vorliegenden Prognosen davon aus, dass sich das BIP im

nächsten Jahr erholen und spürbar zulegen sollte. Die konjunkturelle Belebung

dürfte, wie in der Vergangenheit auch, im Laufe des ersten Halbjahres auf den

Nutzermärkten ankommen und zu steigenden Flächenumsätzen führen. Insbesondere

der Büromarkt dürfte hiervon profitieren, da von erheblichen Nachholeffekten

durch viele im laufenden Jahr verschobene Investitionsentscheidungen auszugehen

ist. Die gewisse Unsicherheit, die viele Anleger aktuell hinsichtlich der

weiteren Entwicklung der Büromärkte verspüren, sollte sich dadurch verringern.

Dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit weiter steigenden Mieten.

"Ausgehend von den skizzierten Entwicklungsperspektiven erwarten wir für den

restlichen Jahresverlauf weiterhin moderate Investmentumsätze mit allerdings

leicht steigender Tendenz wie bereits in Q3. Die Renditen sollten noch einmal

leicht anziehen, um sich dann im nächsten Jahr zu stabilisieren. Einhergehend

mit einer sich erholenden Konjunktur und der zu erwartenden Planungssicherheit

im Finanzierungsumfeld gehen wir von leicht steigenden Investmentumsätzen im

ersten Halbjahr 2024 aus. Diese Entwicklung dürfte sich in der zweiten

Jahreshälfte bei möglicherweise wieder leicht sinkenden Renditen beschleunigen",

fasst Zorn zusammen.

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