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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlen für das 1.

Halbjahr 2023 / Investmentmärkte kämpfen weiter mit schwierigem Umfeld

- gewerbliches Transaktionsvolumen bei 9,8 Mrd. Euro

Frankfurt/Main (ots) - Die gewerblichen Investmentmärkte wurden auch im zweiten

Quartal wesentlich durch die veränderten Finanzierungsbedingungen und das

schwierige gesamtwirtschaftliche Umfeld bestimmt. Insgesamt wurden im ersten

Halbjahr lediglich knapp 9,8 Mrd. EUR in gewerblich genutzte Immobilien und

Entwicklungsgrundstücke investiert. Gegenüber dem außergewöhnlich guten

Vorjahreszeitraum beläuft sich der Umsatzrückgang auf knapp 68 %, auch wenn

dieser Vergleich aufgrund des komplett veränderten Finanzierungsumfelds kaum

Aussagekraft hat. Dass gleichzeitig aber auch der 10-Jahresdurchschnitt um 57 %

unterschritten wird, unterstreicht die aktuelle Situation der Märkte. Das

Transaktionsvolumen des ersten Halbjahres bewegt sich damit in etwa auf dem

Niveau wie in den Jahren kurz nach der Finanzkrise. Investitionen in

Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) fielen mit 2,6 Mrd. EUR im ersten Halbjahr 2023

ebenfalls spürbar unterdurchschnittlich aus. Das Gesamtvolumen im deutschen

Markt beläuft sich damit auf 12,4 Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von

BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit rund 9,8 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz knapp 68 %

unter dem Halbjahresrekord 2022 und 58 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt

- Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2010 bis 2012 ein

- 87 % (8,5 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals

- Portfolioverkäufe mit 1,3 Mrd. EUR mit schwächstem Ergebnis seit 2009

- Büro-Investments mit einem Drittel (gut 3,2 Mrd. EUR) erneut wichtigste

Assetklasse

- Berlin weiterhin klare Nummer 1 der deutschen A-Standorte (2,1 Mrd. EUR)

- Netto-Spitzenrenditen haben weiter zugelegt

- Marktanteil ausländischer Investoren mit 33 % unterdurchschnittlich

- über 410 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Die Investmentmärkte sind weiterhin mit einer Reihe unterschiedlicher

Einflussfaktoren konfrontiert, die eine ausgesprochen herausfordernde

Gemengelage bilden", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate

Deutschland. "An erster Stelle zu nennen ist der noch nicht abgeschlossene

Zinserhöhungszyklus der Zentralbanken, der sich vor dem Hintergrund der nach wie

vor hohen Inflationsraten voraussichtlich auch im zweiten Halbjahr noch

fortsetzen dürfte, wenn auch auf moderaterem Niveau. Vor diesem Hintergrund ist

die laufende Preisfindungsphase für neue und nachhaltige Kaufpreisniveaus trotz

erkennbarer Fortschritte noch nicht abgeschlossen und begrenzt nach wie vor den

Investmentumsatz". Gleichzeitig tragen das schwierige konjunkturelle Umfeld und

die technische Rezession, in der Deutschland sich befindet, ihren Teil dazu bei,

dass die Investoren weiterhin verhalten agieren und vielfach noch auf eindeutige

Signale für eine spürbare und stabile Trendumkehr der gesamtwirtschaftlichen

Entwicklung warten. "Deutlich wird dies auf den Nutzermärkten, die bei einer

schwachen oder sogar negativen BIP-Entwicklung erfahrungsgemäß sehr kurzfristig

und stark reagieren. Der schwache Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr, der 32 %

unter dem sehr guten Vorjahresergebnis liegt, spiegelt die Zurückhaltung der

Unternehmen bezüglich größerer Investitionsentscheidungen eindrucksvoll wider",

analysiert Zorn. Aus Investorensicht bestehen damit, vor allem im Zusammenhang

mit dem schwierigen Finanzierungsumfeld, Unsicherheiten bezüglich der weiteren

Entwicklung. "Auch wenn die Rahmenbedingungen kurzfristig unbestritten noch

schwierig sind, ist aber zu berücksichtigen, dass die langfristige Analyse

zeigt, dass die Erholungsbewegungen bei wieder deutlich positiver

BIP-Entwicklung ebenfalls stark ausfallen. In der mittelfristigen Perspektive

bieten sich für Investoren demzufolge gute Chancen, am zu erwartenden

Wirtschaftsaufschwung zu partizipieren, insbesondere bei einem guten Timing für

den Markteinstieg", ist sich Zorn sicher.

Trotz starkem Umsatzrückgang bleiben Büros stärkste Assetklasse

Das Investitionsvolumen in Büroimmobilien ist vor allem aufgrund der skizzierten

Rahmenbedingungen stark rückläufig und liegt mit 3,23 Mrd. EUR rund 75 %

niedriger als im Vorjahreszeitraum, in dem allerdings ein Rekordumsatz

registriert wurde. Aber auch der 10-Jahresdurchschnitt wurde um etwa zwei

Drittel verfehlt, was eindeutig für das aktuell sehr schwierige Marktumfeld für

Büroobjekte spricht. Trotzdem haben sich Büros mit einem Umsatzanteil von einem

Drittel wieder an der Spitze der wichtigsten Assetklassen platzieren können.

Verantwortlich für das geringe Transaktionsvolumen ist in erster Linie der

starke Rückgang im Segment der großvolumigen Transaktionen. Im ersten Halbjahr

konnten nur sieben Deals im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden. Ihr

Anteil am Gesamtumsatz im Bürosegment fällt mit 45 % demzufolge auch

unterproportional aus. Anders stellt sich die Situation bei kleineren

Investments dar. In Objekte bis 25 Mio. EUR wurde fast genauso viel investiert

wie im Vorjahr. Rund 22 % des Umsatzes, und damit deutlich mehr als üblich,

entfallen auf diese Größenklasse. Dieses Ergebnis spricht dafür, dass die

Preisfindungsphase in den kleineren Preissegmenten bereits weiter

vorangeschritten ist als im großvolumigen Core-Bereich.

Auf dem zweiten Platz liegen Einzelhandelsimmobilien, die 26,5 % zum

Gesamtergebnis beitragen, was einem Investitionsvolumen von 2,59 Mrd. EUR

entspricht. Dies sind rund 36 % weniger als im Vorjahreszeitraum, was den mit

Abstand geringsten Rückgang aller Assetklassen darstellt. Am meisten investiert

wurde in Kaufhäuser mit über 1,1 Mrd. EUR. Der Löwenanteil dieses Umsatzes

entfällt dabei auf den Anteilsverkauf (49,9 %) am KaDeWe von Signa an Harng

Central Department Store aus Thailand. Im Blickpunkt der Investoren standen

darüber hinaus weiterhin Discounter sowie Super- und Fachmärkte, die insgesamt

etwa ein Drittel zum Transaktionsvolumen beitrugen.

Deutliche Umsatzeinbußen mussten auch Logistikobjekte hinnehmen, deren Minus

sich auf 76 % beläuft und die damit relativ betrachtet einen vergleichbaren

Rückgang aufweisen wie Büroobjekte. Mit einem Investmentvolumen von knapp 1,55

Mrd. EUR tragen sie rund 16 % zum Gesamtergebnis bei. Erstmals seit sieben

Jahren fiel der Umsatz im ersten Halbjahr damit wieder unter 2 Mrd. EUR.

Vergleichsweise gut schlugen sich Hotels, in die 390 Mio. EUR investiert wurden,

was einem Anteil von 4 % am Gesamtumsatz entspricht. Die zu beobachtende

verbesserte Investorenstimmung wird aktuell aber auch bei dieser Assetklasse

noch vom schwierigen Finanzierungsumfeld und der nicht abgeschlossenen

Preisfindungsphase überlagert. Weitere knapp 7 % des Transaktionsvolumens

entfallen auf Healthcare-Immobilien, die knapp 660 Mio. EUR zum Gesamtumsatz

beisteuern.

Portfoliosegment mit sehr schwachem Ergebnis

Mitverantwortlich für den insgesamt stark rückläufigen Investmentumsatz ist

nicht zuletzt das schwache Abschneiden im Segment der Portfoliotransaktionen.

Hier konnte in den ersten sechs Monaten des Jahres lediglich ein Umsatz von 1,3

Mrd. EUR notiert werden. Das Vorjahresergebnis wurde damit um fast 89 %

verfehlt. Da sich viele Paktverkäufe im eher großvolumigen Marktsegment

abspielen, kommt hier das nach wie vor schwierige Finanzierungsumfeld in

besonderem Maße zum Tragen. Auf Einzeldeals entfallen 8,48 Mrd. EUR, was einem

Anteil von 87 % am Gesamtumsatz entspricht. Im Jahresvergleich wurden mit

einzelnen Objekten rund 55 % weniger umgesetzt als im ersten Halbjahr 2022.

Der Anteil ausländischer Käufer liegt erwartungsgemäß knapp zehn Prozentpunkte

niedriger als im langjährigen Durchschnitt. Insgesamt haben sie im laufenden

Jahr gut 3,24 Mrd. EUR zum Umsatzvolumen beigetragen, was einem Anteil von einem

Drittel entspricht. Knapp die Hälfte hiervon steuerten europäische Käufer bei.

A-Standorte mit vergleichbaren Einbußen wie der Gesamtmarkt

"Das Investitionsvolumen in den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf,

Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) beläuft sich im ersten Halbjahr

auf knapp 4,8 Mrd. EUR und verfehlt das Rekordergebnis des Vorjahres um knapp 69

%. Auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um fast 61 % unterboten. Die

Entwicklung der deutschen Top-Standorte verläuft damit relativ identisch zum

Gesamtmarkt. Vor allem in den großen Investmentstandorten spielt die noch nicht

abgeschlossene Preisfindungsphase aber weiterhin eine entscheidende Rolle. Ein

wichtiges Indiz hierfür ist die Tatsache, dass es im Core-Segment bislang kaum

großvolumige Trophy-Deals gibt, nicht zuletzt deshalb, weil die Verkäufer in der

aktuellen Marktsituation kaum mit derartigen Objekten an den Markt geben",

erläutert Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Unangefochten an der Spitze liegt Berlin, wo ein Transaktionsvolumen von 2,08

Mrd. EUR registriert wurde (-55 %). Auch in der langfristigen Betrachtung

schneidet die Hauptstadt noch relativ gut ab, da das Ergebnis nur rund ein

Drittel unter dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Mit weitem Abstand auf Platz

zwei folgt München mit 719 Mio. EUR. Mit -54 % bewegt sich der Umsatzrückgang

der bayerischen Landeshauptstadt auf einem ähnlichen Niveau wie in Berlin. Auf

den weiteren Plätzen folgen dicht beieinander Hamburg mit 464 Mio. EUR (-82 %),

Düsseldorf mit 461 Mio. EUR (-76 %), Frankfurt mit 444 Mio. EUR (-87 %) sowie

Stuttgart mit 420 Mio. EUR (-51 %). In Frankfurt und Hamburg fiel der Rückgang

im Vorjahresvergleich besonderes deutlich aus, was in erster Linie daran liegt,

dass in beiden Märkten bislang nur eine Handvoll größerer Transaktionen erfasst

werden konnte. Mit einem Investmentumsatz von lediglich 186 Mio. EUR (-71 %)

bildet Köln im ersten Halbjahr das Schlusslicht der deutschen A-Standorte.

Renditeanstieg hält noch an

Die Netto-Spitzenrenditen haben sich im zweiten Quartal des laufenden Jahres

weiter aufwärts entwickelt, was vor dem Hintergrund weiterer Zinsschritte der

Notenbanken nicht überrascht. Im Bürosegment haben sie im Durchschnitt der

A-Standorte um 30 Basispunkte angezogen. Den stärksten Anstieg um 40 Basispunkte

verzeichnete Köln mit jetzt 3,95 %. Am geringsten fiel der Zuwachs in Düsseldorf

und Frankfurt aus, wo aktuell 4,00 % notiert werden. In Hamburg und Stuttgart

liegen die Netto-Spitzenrenditen mittlerweile bei 3,90 %. Der teuerste Standort

ist unverändert München mit 3,70 %, womit sich die bayerische Landeshauptstadt

knapp vor Berlin mit 3,75 % platziert. Nur geringfügige Zuwächse waren bei

Logistikobjekten zu beobachten. Hier legte die Spitzenrendite um 5 Basispunkte

auf jetzt 4,00 % zu. Bei Fachmarktzentren (4,60 %) sowie im Segment der

Discounter/Supermärkte (4,70 %) ging es jeweils um 20 Basispunkte nach oben.

Etwas geringer fiel der Zuwachs bei Shoppingcentern aus, die bereits in den

zurückliegenden Quartalen deutlich zugelegt hatten. Hier sind aktuell 5,10 %

(+10 Basispunkte) anzusetzen

Perspektiven

"Die aktuellen Investmentumsätze und Rahmenbedingungen sprechen dafür, dass sich

die Investmentmärkte auch im zweiten Halbjahr noch in schwierigem Fahrwasser

befinden werden. Die Hoffnung auf eine sich schneller rückläufig entwickelnde

Inflation, die den Notenbanken mehr Spielräume eröffnen würde, hat sich bislang

leider nicht erfüllt. In der Konsequenz spricht alles für weitere, wenn auch

voraussichtlich moderate Zinsschritte im zweiten Halbjahr. Hierdurch verlängert

sich auch die Preisfindungsphase, deren Abschluss aber Voraussetzung für mehr

Sicherheit und Vertrauen auf Investorenseite und damit eine spürbare Belebung

der Investmentmärkte ist", erläutert Nico Keller.

Gleichzeitig mehren sich die Anzeichen, dass die Dynamik des

Annäherungsprozesses Fahrt aufnimmt. Indizien hierfür sind eine steigende Anzahl

von Pitch-Anfragen und eine leicht anziehende Abschlussquote im kleinteiligeren

Marktsegment. Sollte die Zinserhöhungsphase der Notenbanken im zweiten Halbjahr

beendet werden, besteht demzufolge eine realistische Chance, dass spätestens

gegen Ende des Jahres die neue Preisbildung abgeschlossen sein könnte, womit

sich die Planungssicherheit sowohl für Käufer als auch Verkäufer erheblich

verbessern würde. Das ändert aber nichts daran, dass sich die Investmentumsätze

auch im zweiten Halbjahr noch auf einem im langfristigen Vergleich geringen und

unterdurchschnittlichen Niveau bewegen werden, da, wenn überhaupt, nur sehr

wenig Rückenwind von der Konjunkturseite zu erwarten ist. Damit dürften auch die

Nutzermärkte als stabilisierender und den Markt nachhaltig belebender Faktor

dieses Jahr noch weitestgehend ausfallen.

"Ab dem Jahr 2024 sollten sich aus heutiger Sicht aber die Rahmenbedingungen

sukzessive verbessern, was für eine generelle Marktbelebung und damit auch

steigende Investmentumsätze sprechen würde. Als wichtige Einflussfaktoren zu

nennen sind hier eine langsam wieder anziehende Konjunktur, getragen auch durch

einsetzende Nachholeffekte, ein spürbarer Rückgang der Inflation,

Planungssicherheit im Finanzierungsumfeld, steigende Flächenumsätze auf den

Nutzermärkten sowie tendenziell weiter anziehende Mietpreisniveaus. Die

mittelfristigen Perspektiven bieten demzufolge, wie immer in der Recovery nach

einer Krisensituation, erhebliche Chancen für Immobilieninvestitionen.

Unbestritten ist aber auch, dass die aktuelle geopolitische Lage fundierte und

sichere Prognosen zunehmend erschwert und kurzfristige Ereignisse die zu

erwartenden Entwicklungen erheblich beeinflussen können", fasst Zorn zusammen.

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