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Atrium-CFO Bolier: 'Höhere Liquidität für Aktie und Aufnahme in EPRA-Index'
Börse Express: Die Bewertungen für bestehende Immobilien waren im vierten Quartal 2009 stabil. Was sind diesbezüglich Ihre Erwartungen für 2010? Sind auch bereits wieder Aufwertungen möglich?
Robert Bolier: Das ist natürlich eine schwierige Frage. Was wir von Brokern hören, so ist von einer weiteren Stabilisierung im Jahresverlauf auszugehen. Die Bewertungen können steigen oder auch auf dem gleichen Niveau verharren. Wir sehen uns aber generell als langfristiger Investor.
BE: Atrium konnte die Bruttomieterlöse im Jahresverlauf um rund 10% steigern. Ihre Guidance für 2010?
Bolier: Aktuell gehen wir von einem stabilen Mietertrag aus. Wir bewegen uns in einem herausfordernden Umfeld und mussten einigen Mietern auch Discounts einräumen.
BE: Das trifft wohl vor allem für den russischen Markt zu?
Bolier: Ja. Russland ist ein sehr schwieriger Markt, auf dem es aber Anzeichen für eine leichte Verbesserung gibt. Internationale Ketten sind nach wie vor an der Expansion in Russland interessiert. Wenn sich die Wirtschaft dort zu erholen beginnt, können wir sicher davon profitieren. Ich bin mir aber nicht sicher, ob das bereits 2010 der Fall sein wird.
BE: Seitdem Gazit/CPI bei Atrium an Bord ist, wird die umfangreiche Entwicklungspipeline evaluiert. Wie ist der aktuelle Stand?
Bolier: Die Entwicklungspipeline setzt sich derzeit aus 39 Projekten zusammen. Ein Projekt, die Galeria Mosty im polnischen Plock, wird heuer fertiggestellt. Alle anderen sind "on hold" gestellt. Bei ein oder zwei Projekten könnten die Arbeiten allerdings heuer wieder starten. Die Erklärung dafür ist einfach: 2006 getroffene Entscheidungen für grosse Investitionen entsprechen in vielen Fällen aktuell eben nicht der wirtschaftlichen Realität. Insofern ist es für die Gesellschaft mit bedeutend weniger Risiko verbunden, hier abzuwarten. Wir sind mit dieser Pipeline aber natürlich auch in einer guten Position, falls sich die Situation wieder ändert.
BE: Welche Kosten sind bislang mit der Reduktion bzw. Stilllegung der Pipeline verbunden?
Bolier: Insgesamt zehn Millionen Euro. Wie gesagt, die Risikosituation für das Unternehmen hat sich aber deutlich verbessert.
BE: Sie haben nun einen Strategiewechsel angekündigt und wollen bereits fertiggestellte Einkaufszentren akquirieren. Warum verwenden Sie das Cash nicht für die Fertigstellung der Pipeline?
Bolier: Die Situation hat sich in den vergangenen zwei Jahren verändert. Die Finanzierungssituation für Developer war schwierig, kaum ein Unternehmen ging stärker in Entwicklungsprojekte, bei denen man durchschnittlich drei Jahre rechnen muss, bis das Projekt fertig ist und weitere ein bis zwei Jahre, bis eine Stabilisierung eintritt. Im Sinne unserer Aktionäre wollen wir die Vermietungsrate und die Rendite steigern.
BE: Welche Märkte kommen für Zukäufe in Betracht?
Bolier: Da wir das Risiko im Portfolio reduzieren wollen, sehen wir uns in den stabilsten Märkten um - Polen, Tschechien und Slowakei. Wir haben einen geringen Leverage und eine sehr komfortable Cash-Position. Wenn sich eine gute Möglichkeit bietet, können wir daher jederzeit zuschlagen.
BE: Könnten Sie sich dabei vorstellen, auch den Leverage zu erhöhen und bis zu welchem Grad?
Bolier: Wenn sich eine gute Möglichkeit bietet, warum nicht. Die Banken sind auch wieder eher zu Finanzierungen bereit. Generell denke ich, dass ein Unternehmen wie wir einen Leverage von 40% bis 50% aufweisen könnte.
BE: Die Aktie von Atrium notiert seit August des Vorjahres nicht nur in Wien, sondern auch an der Euronext in Amsterdam. Wie Sie selbst im Geschäftsbericht anmerken, lassen die Volumina an der Euronext (durchschnittlich knapp 13.000 Aktien pro Tag versus rund 550.000 Stück in Wien) aber zu wünschen übrig. Was ist da falsch gelaufen?
Bolier: Falsch gelaufen ist überhaupt nichts. In den ersten zwei Handelswochen an der Euronext haben wir durchaus hohe Volumina gesehen, die grossen Investoren in diesem Bereich halten aber die Aktien und traden nicht sehr stark. Wir machen auch jetzt wieder bei Institutionellen den Trend aus, sich positionieren zu wollen. Unser Ziel ist es jedenfalls, die Liquidität zu erhöhen. In Wien sehen wir vor allem den Umsatz des Retailpublikums. Und deshalb wollen wir als Service auch dieses Listing beibehalten.
BE: Welche Massnahmen schweben Ihnen für die Erhöhung der Liquidität vor?
Bolier: Ein Punkt ist natürlich das Market Making. Es gibt auch Experten, die meinen, wenn man das Kapital erhöht, dann wirkt sich das positiv aus. Nun denken wir natürlich derzeit nicht an eine Kapitalerhöhung, aber mittelfristig kann das - abhängig vom Umfeld - nicht ausgeschlossen werden.
BE: Wenn Sie in Wien notiert bleiben wollen, wäre die Aufnahme von Atrium in den Immo-ATX für Sie ein Thema?
Bolier: Die Aufnahme in Indizes ist natürlich interessant. Es gibt aber derzeit keine Pläne, mit der Börse Wien darüber zu sprechen. Wir streben die Aufnahme in den EPRA-Index (EPRA steht für European Public Real Estate Association, Anm.) an, hier haben Diskussionen begonnen und wir weisen auch mehr Kennzahlen gemäss EPRA-Vorschriften aus. Natürlich wäre auch eine Gewichtung in einem der Mid Cap Indizes in Amsterdam interessant.
BE: Erfüllen Sie bereits die Kriterien?
Bolier: Das ist primär eine Frage der Liquidität in dem Titel. Aber wie gesagt, diese wollen wir steigern.
BE: Atrium hat Ende des Vorjahres eine sogenannte "Special Dividend" ausbezahlt, die bei österreichischen Banken für einige Verwirrung gesorgt hat. Da es sich um eine Kapitalrückzahlung handelte, wäre Sie nicht der KESt-Pflicht unterlegen. Die meisten Banken zogen aber die KESt ab und konnten sie nach Aufklärung der Umstände nicht mehr rückerstatten, weil bereits der Jahreswechsel stattgefunden hat. Ergo muss sich der Anleger ans Finanzamt wenden. Seitens der Banken hiess es, sie hätten von Atrium nicht zeitgerecht adäquate Informationen erhalten.
Bolier: Die Sonderausschüttung war von uns als Belohnung für die langfristigen Investoren gedacht. Wir haben dabei nichts falsch gemacht. Die Banken hätten eben in unsere Abschlüsse schauen müssen. Dann hätten sie gesehen, wovon wir die Dividende bezahlen.
Interview: Bettina Schragl
Aus dem Börse Express vom 15. März 2010
Robert Bolier: Das ist natürlich eine schwierige Frage. Was wir von Brokern hören, so ist von einer weiteren Stabilisierung im Jahresverlauf auszugehen. Die Bewertungen können steigen oder auch auf dem gleichen Niveau verharren. Wir sehen uns aber generell als langfristiger Investor.
BE: Atrium konnte die Bruttomieterlöse im Jahresverlauf um rund 10% steigern. Ihre Guidance für 2010?
Bolier: Aktuell gehen wir von einem stabilen Mietertrag aus. Wir bewegen uns in einem herausfordernden Umfeld und mussten einigen Mietern auch Discounts einräumen.
BE: Das trifft wohl vor allem für den russischen Markt zu?
Bolier: Ja. Russland ist ein sehr schwieriger Markt, auf dem es aber Anzeichen für eine leichte Verbesserung gibt. Internationale Ketten sind nach wie vor an der Expansion in Russland interessiert. Wenn sich die Wirtschaft dort zu erholen beginnt, können wir sicher davon profitieren. Ich bin mir aber nicht sicher, ob das bereits 2010 der Fall sein wird.
BE: Seitdem Gazit/CPI bei Atrium an Bord ist, wird die umfangreiche Entwicklungspipeline evaluiert. Wie ist der aktuelle Stand?
Bolier: Die Entwicklungspipeline setzt sich derzeit aus 39 Projekten zusammen. Ein Projekt, die Galeria Mosty im polnischen Plock, wird heuer fertiggestellt. Alle anderen sind "on hold" gestellt. Bei ein oder zwei Projekten könnten die Arbeiten allerdings heuer wieder starten. Die Erklärung dafür ist einfach: 2006 getroffene Entscheidungen für grosse Investitionen entsprechen in vielen Fällen aktuell eben nicht der wirtschaftlichen Realität. Insofern ist es für die Gesellschaft mit bedeutend weniger Risiko verbunden, hier abzuwarten. Wir sind mit dieser Pipeline aber natürlich auch in einer guten Position, falls sich die Situation wieder ändert.
BE: Welche Kosten sind bislang mit der Reduktion bzw. Stilllegung der Pipeline verbunden?
Bolier: Insgesamt zehn Millionen Euro. Wie gesagt, die Risikosituation für das Unternehmen hat sich aber deutlich verbessert.
BE: Sie haben nun einen Strategiewechsel angekündigt und wollen bereits fertiggestellte Einkaufszentren akquirieren. Warum verwenden Sie das Cash nicht für die Fertigstellung der Pipeline?
Bolier: Die Situation hat sich in den vergangenen zwei Jahren verändert. Die Finanzierungssituation für Developer war schwierig, kaum ein Unternehmen ging stärker in Entwicklungsprojekte, bei denen man durchschnittlich drei Jahre rechnen muss, bis das Projekt fertig ist und weitere ein bis zwei Jahre, bis eine Stabilisierung eintritt. Im Sinne unserer Aktionäre wollen wir die Vermietungsrate und die Rendite steigern.
BE: Welche Märkte kommen für Zukäufe in Betracht?
Bolier: Da wir das Risiko im Portfolio reduzieren wollen, sehen wir uns in den stabilsten Märkten um - Polen, Tschechien und Slowakei. Wir haben einen geringen Leverage und eine sehr komfortable Cash-Position. Wenn sich eine gute Möglichkeit bietet, können wir daher jederzeit zuschlagen.
BE: Könnten Sie sich dabei vorstellen, auch den Leverage zu erhöhen und bis zu welchem Grad?
Bolier: Wenn sich eine gute Möglichkeit bietet, warum nicht. Die Banken sind auch wieder eher zu Finanzierungen bereit. Generell denke ich, dass ein Unternehmen wie wir einen Leverage von 40% bis 50% aufweisen könnte.
BE: Die Aktie von Atrium notiert seit August des Vorjahres nicht nur in Wien, sondern auch an der Euronext in Amsterdam. Wie Sie selbst im Geschäftsbericht anmerken, lassen die Volumina an der Euronext (durchschnittlich knapp 13.000 Aktien pro Tag versus rund 550.000 Stück in Wien) aber zu wünschen übrig. Was ist da falsch gelaufen?
Bolier: Falsch gelaufen ist überhaupt nichts. In den ersten zwei Handelswochen an der Euronext haben wir durchaus hohe Volumina gesehen, die grossen Investoren in diesem Bereich halten aber die Aktien und traden nicht sehr stark. Wir machen auch jetzt wieder bei Institutionellen den Trend aus, sich positionieren zu wollen. Unser Ziel ist es jedenfalls, die Liquidität zu erhöhen. In Wien sehen wir vor allem den Umsatz des Retailpublikums. Und deshalb wollen wir als Service auch dieses Listing beibehalten.
BE: Welche Massnahmen schweben Ihnen für die Erhöhung der Liquidität vor?
Bolier: Ein Punkt ist natürlich das Market Making. Es gibt auch Experten, die meinen, wenn man das Kapital erhöht, dann wirkt sich das positiv aus. Nun denken wir natürlich derzeit nicht an eine Kapitalerhöhung, aber mittelfristig kann das - abhängig vom Umfeld - nicht ausgeschlossen werden.
BE: Wenn Sie in Wien notiert bleiben wollen, wäre die Aufnahme von Atrium in den Immo-ATX für Sie ein Thema?
Bolier: Die Aufnahme in Indizes ist natürlich interessant. Es gibt aber derzeit keine Pläne, mit der Börse Wien darüber zu sprechen. Wir streben die Aufnahme in den EPRA-Index (EPRA steht für European Public Real Estate Association, Anm.) an, hier haben Diskussionen begonnen und wir weisen auch mehr Kennzahlen gemäss EPRA-Vorschriften aus. Natürlich wäre auch eine Gewichtung in einem der Mid Cap Indizes in Amsterdam interessant.
BE: Erfüllen Sie bereits die Kriterien?
Bolier: Das ist primär eine Frage der Liquidität in dem Titel. Aber wie gesagt, diese wollen wir steigern.
BE: Atrium hat Ende des Vorjahres eine sogenannte "Special Dividend" ausbezahlt, die bei österreichischen Banken für einige Verwirrung gesorgt hat. Da es sich um eine Kapitalrückzahlung handelte, wäre Sie nicht der KESt-Pflicht unterlegen. Die meisten Banken zogen aber die KESt ab und konnten sie nach Aufklärung der Umstände nicht mehr rückerstatten, weil bereits der Jahreswechsel stattgefunden hat. Ergo muss sich der Anleger ans Finanzamt wenden. Seitens der Banken hiess es, sie hätten von Atrium nicht zeitgerecht adäquate Informationen erhalten.
Bolier: Die Sonderausschüttung war von uns als Belohnung für die langfristigen Investoren gedacht. Wir haben dabei nichts falsch gemacht. Die Banken hätten eben in unsere Abschlüsse schauen müssen. Dann hätten sie gesehen, wovon wir die Dividende bezahlen.
Interview: Bettina Schragl
Aus dem Börse Express vom 15. März 2010
Relevante Links: Atrium European Real Estate Limited