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Immobilienindizes auf den Zahn gefühlt: Worin etwa der IATX wirklich investiert und Klumpenrisken liegen
Immobilienaktien werden als eine Art „Bondproxy“ gesehen“, begründet 3Banken Generali-Fondsmanager Martin Rupp das zuletzt deutlich gestiegene Bewertungsniveau bei (deutschen Wohn-)Immobilienaktien – siehe http://goo.gl/yEXdTC.
Die aktuelle Zinsentwicklung an den Finanzmärkten zwingt Anleger weiter nach Alternativen abseits des Anleihenmarktes zu suchen. Und werden bei Immobilien fündig, was sich in kontinuierlich steigenden Preisen über die letzten Monate hinweg zeigte. Wobei die Immobilienbranche selbst/operativ von den Niedrigstzinsen profitiert: „Der Immobiliensektor ist einer der Hauptprofiteure des aktuell sehr niedrigen Zinsniveaus. Die Mieteinnahmen bleiben in Summe derzeit relativ konstant, während die durchschnittlichen Zinskosten jedes Quartal sinken, da alte teure Hedgingkontrakte auslaufen. Zusätzlich gewinnen die Immobilien selbst an Wert, da die Immobiliengutachter auch ebenso niedrigere Diskontierungszinssätze verwenden müssen“, sagt Günther Artner, Leiter des Aktienresearch der Erste Group – siehe http://goo.gl/kk6mM5.
Natürlich verfügen nur wenige Anleger aber über ein entsprechendes Vermögen, um sich ein gut diversifiziertes Immobilienportfolio durch Direktinvestitionen aufzubauen. Abhilfe schaffen Aktieninvestments – siehe jeden Montag die 'Immobilien-Aktien-Woche' im Börse Express PDF – siehe http://goo.gl/wU86v4 (eine Sonderform der Immobilienaktien sind REITS (=Real Estate Investment Trusts), die bestimmte „Qualitäts“-Kriterien wie beispielsweise eine Mindestausschüttungsquote von 90% und eine maximale Fremdkapitalquote von 55% aufweisen müssen. Zudem sind REITS meist auf Unternehmensebene steuerbefreit. Steuern fallen erst auf Anlegerebene auf die Ausschüttungen an), Fonds (eine YTD-Entwicklung der in Österreich zum Vertrieb zugelassenen Produkte finden Sie nächsten Montag in Ihrem PDF), oder ETFs bzw. Zertifikate, die sich z.B. auf einen Immobilienindex beziehen. Morningstar hat sich angesehen, was in den gebräuchlichsten Indizes wirklich drinnen steckt. Wo es etwa teils Einzelgewichtungen gibt, die kein Fonds abbilden dürfte …
Indizes mit Fokus Immobilien. Es gibt nicht weniger als acht verschiedene europäische Morningstar Kategorien, wobei die vier Kategorien „global“, „Eurozone“, Europa und „USA“ dominieren. Hinzu kommt ein Schweizer Immobilienvehikel. Drei von diesen Indizes sind mit einem „Plus“ versehen. Sie beinhalten ausschließlich Aktien von Unternehmen, von denen im folgenden Jahr eine Dividendenrendite von 2% oder mehr erwartet wird. Die Annahmen stützen sich dabei entweder auf die Einschätzungen des I/B/E/S (The Institutional Brokers' Estimate System) oder die Dividenden der Vorjahre. Alle drei Plus-Indizes werden jährlich auf die Zusammensetzung überprüft. Bei den anderen Indizes – sie enthalten neben Unternehmensanteilen auch die Immobilienaktien REITS oder Anteile von Immobilien-Holdings – finden die Überprüfung hingegen einmal im Quartal statt, jeweils am dritten Freitag im März, Juni, September und Dezember.
EPRA/NAREIT Developed. Der FTSE Developed ist einer der wichtigsten Indizes für Immobilien-Investments. Er ist global diversifiziert und bildet die Wertentwicklung von insgesamt 312 Immobilienunternehmen und REITS ab, die ihren Umsatz in entwickelten Märkten, wie Nordamerika, Westeuropa, Japan oder auch Hongkong, erzielen. Die Anteile sind nach der Marktkapitalisierung gewichtet und müssen verschiedene Kriterien hinsichtlich ihrer Größe, Liquidität und ihres Umsatzes erfüllen. Mit einer Gewichtung von 53% dominieren US-Werte, 11,6% stecken in japanischen Unternehmen und 7,3% in Titeln aus Hongkong. Damit ist der Index kopflastig im Vergleich mit anderen. Einzelhandelsflächen stellen 27,3%, Industrie- und Bürogebäude 21,7% und Holdings sowie Entwicklungsobjekte 19,8 Prozent. Aufgrund der hohen Anzahl an Bestandteilen ist der Index auf Einzeltitelebene diversifiziert: die Top-10-Positionen machen nur 22,2% aus. Zu ihnen gehören die amerikanische Simon Property Group (4,5%), Mitsubishi Estate aus Japan (2,1%) und Public Storage (2,1%).
EPRA/NAREIT Developed Dividend+. Er ist ein Sub-Index des NAREIT Developed Index. Änderungen im "Mutterindex" wirken sich also entsprechend auf die Zusammensetzung des NAREIT Developed Dividend+ aus. Wird ein Wert aus dem Mutterindex entfernt, darf er auch nicht länger Bestandteil im Developed Dividend Plus sein. Der marktkapitalisierungsgewichtete Index bildet nur die Entwicklung von Unternehmen ab, die eine voraussichtliche Dividendenrendite von 2% oder mehr im Folgejahr ausschütten werden, enthält mit 272 Aktien deutlich weniger Einzelpositionen. Der Index wird jährlich nach dem frei verfügbaren Marktkapital neu berechnet. Die meisten Titel notieren in den USA (58,21%), Hongkong (7,8%) und Australien (6,53%). Die Sektoren Retail (28,8%), diversifizierte Immobilien (22,3%) und Wohnimmobilien (13,2%) sind am prominentesten vertreten. Auf Einzeltitelebene ist der Index wenig kopflastig: die zehn größten Positionen machen ein Viertel des Index aus und werden überwiegend von US-Aktien gestellt. Zu ihnen gehören die Simon Property Group (5,4%), Public Storage (2,5%) und Equity Residential (2,4%).
EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK Dividend+. Dieser ebenfalls auf eine erhöhte Dividendenausschüttung fokussierte Index bildet die Wertentwicklung von Aktien auf Immobilienunternehmen ab, die ihre Geschäftstätigkeit in Kontinentaleuropa exklusive Osteuropa haben. Er beinhaltet insgesamt 50 Einzeltitel, die meisten kommen aus Deutschland (10), Schweden (9) und Frankreich (7) – die Gewichtung der Länder folgt allerdings nicht der Anzahl an Aktien. Am meisten machen die fünf niederländische Werte im Fonds aus (28,1%), gefolgt von deutschen (25,4%) und französischen Aktien (17,4%). Hinsichtlich der Sektorgewichtung ist der Index sehr kopflastig: Retail macht 40,4% aus und Wohnimmobilien gut ein Viertel. In Anbetracht der geringeren Anzahl an Einzelwerten wundert es auch nicht, dass die zehn größten Werte ein Gewicht von 65,1% haben. Der Shoppingcenter-Spezialist Unibail-Rodamco macht alleine 23,1% im Index aus, Klepierre liegt bei 7% und Deutsche Annington hat ein Gewicht von 6,7 Prozent.
EPRA/NAREIT US Dividend+. Der nächste auf Dividendenrendite fokussierte Index bildet die Wertentwicklung von US-Immobilienaktien ab. In der Gewichtung sind die Arten der Immobilien etwas anders verteilt, als in den vorherigen beiden Indizes: Wie im weltweiten Developed Dividend+ sind zwar auch hier Anbieter von Ladenflächen mit etwas über einem Viertel (29%) vertreten. Wohnimmobilien machen hingegen nur 16,9% im Index aus und Gebäude wie Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser sind mit gut 14,6% gewichtet. Die stärksten Einzelwerte sind Simon Property (9,2%), Public Storage (4,3%) und Equity Residential (4,1%).
EPRA/NAREIT Developed Europe. Im Vergleich zu den Dividendenorientierten Indizes enthält der NAREIT Developed Europe neben Unternehmensaktien auch Anteile von REITS. Die Anteile werden nach der Marktkapitalisierungsmethode gewichtet und werden nach Liquidität, Größe und Umsatz überprüft. Der Index enthält nur Anteile in westeuropäischen Ländern, wobei das Vereinigte Königreich (38,3%), die Niederlande (16,3%) und Deutschland (15%) den Verlauf des Index zu knapp drei Viertel ausmachen. Von den 88 Einzelwerten macht alleine der Sektor diversifiziert genutzte Immobilien mit 40,2% den größten Anteil aus. Wertpapiere werden dann als diversifiziert kategorisiert, wenn ein bestimmter Sektor – beispielsweise Einzelhandelsflächen, Wohnimmobilien oder Büroflächen – maximal 75% zur gesamten Performance beiträgt. Dadurch relativiert sich wiederum das Sektorrisiko im Index ein wenig.
Als zweitgrößter Sektor sind Ladenflächen mit 30,1% gewichtet, Wohnimmobilien zu 14,5%. Der größte Einzelwert ist Unibail-Rodamco mit 13,4%, gefolgt von der Land Securities Group (7,4%) und der British Land Co. (6,2%). Die zehn größten Werte machen insgesamt 50% im Index aus und er ist somit gegenüber dem NAREIT Developed Europe ex UK Dividend+ etwas diversifizierter aufgestellt. Wie beim NAREIT UK und dem NAREIT Eurozone erfolgt die Überprüfung und gegebenenfalls die Anpassung des Index alle drei Monate.
EPRA/NAREIT Eurozone. Etwas enger gefasst ist der auf den Euro-Raum fokussierte NAREIT Eurozone, der zum Ende Januar 2015 allerdings nur Aktien und REITS Westeuropa enthält. Um für den Index berücksichtigt zu werden, beziehen sich die wesentlichen Auswahlkriterien auf Geschäftstätigkeit, Größe und Liquidität. Die berücksichtigten Unternehmen müssen den Großteil des Ergebnisses mit Immobilien oder Projekten in der Entwicklung in der Eurozone verdienen. Die Bestandteile sind, wie bei den anderen Indizes auch, nach der freien Marktkapitalisierung gewichtet, wobei sich mindestens 50 Millionen Euro im freien Umlauf befinden müssen und innerhalb von drei Monaten muss die Hälfte davon gehandelt werden. Zum Ende Januar beträgt die durchschnittliche Marktkapitalisierung 2,16 Milliarden Euro – der kleinste Wert liegt bei einem Wert von 100 Millionen Euro.
Im wesentlichen teilen sich drei Länder den Index: Niederlande (33,3%), Deutschland (30,6%) und Frankreich (20,6%). Von allen hier vorgestellten Indizes ist dieser am stärksten vom Wirtschaftszyklus abhängig, da allein Einzelhandelsflächen 45,5% ausmachen, auf Wohnimmobilien fallen 27%, auf gemische Immobilien 21,5%. Wie bei anderen Europa-Indizes ist auch hier die weltweit drittgrößte Unternehmen für kommerzielle Immobilien, Unibail-Rodamco, am stärksten gewichtet (27,4%). Weitere große Positionen sind die französische Klepierre (8,3%), die Deutsche Annington (7,9%) und die Deutsche Wohnen (7,4%). Insgesamt machen die Top-5 im Index 56% aus.
EPRA/NAREIT UK. Auch im NAREIT UK sind klassische Aktien und REITS, die an der Börse in London gelistet sind. Die Indexbestandteile sind nach der Marktkapitalisierung gewichtet. Bevor sie allerdings aufgenommen werden, werden Liquiditätstests über zwei aufeinander folgende Quartale durchgeführt. Der Index umfasst insgesamt 30 Einzelwerte wobei alleine der Sektor 'Diversifiziert genutzte Immobilien' mit 55% den größten Anteil ausmacht. Am zweitstärksten gewichtet sind reine Verkaufsflächen (22,7%), gefolgt von Büroimmobilien (7,5%). Auf Einzeltitelebene ist der Index kopflastig: die fünf größten Positionen machen 58% aus, wobei am stärksten die Land Securities (19,2%), British Land (16,1%) und Hammerson (10,3%) gewichtet sind.
SXI Swiss Real Estates Funds Index. Aktuell nur für Anleger in der Schweiz wird dieser Index in einem ETF von der UBS abgebildet. Für die Aufnahme in den Index müssen mindestens 20% des Gesamtkapitals im freien Handel sein und nicht weniger als 75% der Immobilienwerte müssen auf Schweizer Boden stehen. Die Anteile werden auch hier nach der Marktkapitalisierung gewichtet und der Index vier Mal im Jahr auf seine Zusammensetzung überprüft.. Die Anzahl der Bestandteile ist auf zehn limitiert und die fünf größten Werte machen gut drei Viertel im Index aus: Am stärksten gewichtet sind die Fonds UBS Swiss ANFOS (30%), UBS (CH) Property Fund - Swiss Mixed "Sima" (20%) und der CS Real Estate Fund SIAT (17%).
IATX: Der Austrian Real-Estate Index (IATX) ist ein nach Streubesitz gewichteter Preisindex und besteht aus allen Aktien, die an der Wiener Börse (im „prime market“) gehandelt werden und in der Branche „Immobilien“ gemäß der Branchensystematik der Wiener Börse tätig sind. Der Index wird in real-time in Euro berechnet und veröffentlicht. Der IATX besteht aus 6 Einzeltitel (CA immobilien, Buwog, conwert, Immofinanz, S Immo, Warimpex): Indexkriterium ist ein Listing an der Wiener Börse. Und es muss sich um eine Aktien handeln, womit Atrium (Zertifikat) aus dem Universum ausgeschlossen ist. Größter Einzeltitel ist CA Immobilien mit einer Gewichtung von mehr als 30 Prozent, gefolgt von Buwog mit rund 25 und conwert mit 18/19 Prozent. Kleinster Titel ist Warimpex mit einer Gewichtung von unter einem Prozent. Das Immobilienvermögen verteilt sich (indexgewichtet) zu 30 Prozent auf Österreich, gleich viel gibt es in CEE, der Großteil liegt mit 40 Prozent in deutschland. Punkto segment steht es 40 Prozent Wohnen zu 40 Prozent Büro, der Rest verteilt sich auf Einzelhandels- sowie Logistikimmobilien und Hotels.
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Öl-Indizes auf den Zahn gefühlt - http://goo.gl/KNwPln.
Was steckt wirklich in asiatischen Indices http://goo.gl/QEI7zc
, was in US-amerikanischen - http://goo.gl/KQ2UUa und wie sieht’s bei Dividendenindizes aus? - http://goo.gl/vEljTs
Aus dem Börse Express PDF vom 18. Februar. Dort mit allen Charts und Grafiken. Zum Abo geht es unter http://bit.ly/byCn49 - Abonnenten haben Zugriff auf das komplette PDF-Archiv.
Die aktuelle Zinsentwicklung an den Finanzmärkten zwingt Anleger weiter nach Alternativen abseits des Anleihenmarktes zu suchen. Und werden bei Immobilien fündig, was sich in kontinuierlich steigenden Preisen über die letzten Monate hinweg zeigte. Wobei die Immobilienbranche selbst/operativ von den Niedrigstzinsen profitiert: „Der Immobiliensektor ist einer der Hauptprofiteure des aktuell sehr niedrigen Zinsniveaus. Die Mieteinnahmen bleiben in Summe derzeit relativ konstant, während die durchschnittlichen Zinskosten jedes Quartal sinken, da alte teure Hedgingkontrakte auslaufen. Zusätzlich gewinnen die Immobilien selbst an Wert, da die Immobiliengutachter auch ebenso niedrigere Diskontierungszinssätze verwenden müssen“, sagt Günther Artner, Leiter des Aktienresearch der Erste Group – siehe http://goo.gl/kk6mM5.
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EPRA/NAREIT US Dividend+. Der nächste auf Dividendenrendite fokussierte Index bildet die Wertentwicklung von US-Immobilienaktien ab. In der Gewichtung sind die Arten der Immobilien etwas anders verteilt, als in den vorherigen beiden Indizes: Wie im weltweiten Developed Dividend+ sind zwar auch hier Anbieter von Ladenflächen mit etwas über einem Viertel (29%) vertreten. Wohnimmobilien machen hingegen nur 16,9% im Index aus und Gebäude wie Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser sind mit gut 14,6% gewichtet. Die stärksten Einzelwerte sind Simon Property (9,2%), Public Storage (4,3%) und Equity Residential (4,1%).
EPRA/NAREIT Developed Europe. Im Vergleich zu den Dividendenorientierten Indizes enthält der NAREIT Developed Europe neben Unternehmensaktien auch Anteile von REITS. Die Anteile werden nach der Marktkapitalisierungsmethode gewichtet und werden nach Liquidität, Größe und Umsatz überprüft. Der Index enthält nur Anteile in westeuropäischen Ländern, wobei das Vereinigte Königreich (38,3%), die Niederlande (16,3%) und Deutschland (15%) den Verlauf des Index zu knapp drei Viertel ausmachen. Von den 88 Einzelwerten macht alleine der Sektor diversifiziert genutzte Immobilien mit 40,2% den größten Anteil aus. Wertpapiere werden dann als diversifiziert kategorisiert, wenn ein bestimmter Sektor – beispielsweise Einzelhandelsflächen, Wohnimmobilien oder Büroflächen – maximal 75% zur gesamten Performance beiträgt. Dadurch relativiert sich wiederum das Sektorrisiko im Index ein wenig.
Als zweitgrößter Sektor sind Ladenflächen mit 30,1% gewichtet, Wohnimmobilien zu 14,5%. Der größte Einzelwert ist Unibail-Rodamco mit 13,4%, gefolgt von der Land Securities Group (7,4%) und der British Land Co. (6,2%). Die zehn größten Werte machen insgesamt 50% im Index aus und er ist somit gegenüber dem NAREIT Developed Europe ex UK Dividend+ etwas diversifizierter aufgestellt. Wie beim NAREIT UK und dem NAREIT Eurozone erfolgt die Überprüfung und gegebenenfalls die Anpassung des Index alle drei Monate.
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